Os pontos polêmicos da nova Lei do Inquilinato

Começa a vigorar no próximo dia 25 de janeiro a nova Lei do Inquilinato. As novas regras, instituídas através do Decreto Lei nº 12.112, afetarão todo o mercado imobiliário, especialmente as locações comerciais. Lojistas de shopping centers e de rua precisam estar atentos às mudanças para não sofrerem os efeitos negativos da nova legislação.

Entre os pontos relevantes sob a ótica dos locatários/lojistas estão: Aceleração do processo de despejo - inserção incisos VIII e IX no § 1º do art. 59: Foram incluídas na lei mais duas novas possibilidades de liminar, em sede de ação de despejo, para desocupação em 15 dias, independentemente de audiência da parte contrária e mediante caução: - despejo fundado na denúncia vazia de imóvel não residencial, desde que a ação seja proposta em até 30 (trinta) dias do termo final do contrato ou da efetivação da notificação; e - despejo por falta de pagamento pautado em contrato desprovido de garantia e desde que o locatário não efetue depósito judicial em 15 dias de todo o débito (purgação da mora).

Restrição da purgação de mora - alteração parágrafo único do art. 62: Foi reduzido o número de vezes que o locatário pode purgar a mora (elidir o despejo através do pagamento do débito em juízo) em sede de ação de despejo por falta de pagamento. Antes a lei autorizava a purgação da mora duas vezes a cada 12 meses. Agora será somente uma oportunidade para cada 24 meses.

Comprovação da idoneidade do fiador em ação renovatória - alteração inciso v do art. 71: A lei anterior estabelecia ser desnecessária a comprovação de idoneidade do fiador, em sede de ação renovatória, quando o indicado era o mesmo do contrato renovando. A comprovação somente era obrigatória, quando o locador impugnava, com provas, a indicação do fiador. Agora, de “saída”, o locatário, autor da ação renovatória, deverá comprovar a idoneidade do garantidor indicado, seja ou não o mesmo do contrato renovando e independentemente de impugnação do locador.

Alteração Caput art. 74: Este ponto, no nosso entendimento, é o mais preocupante. Anteriormente, o despejo na ação renovatória julgada extinta sem julgamento do mérito ou improcedente só ocorria em até 06 (seis) meses do trânsito em julgado, isto é, após serem esgotados todos os recursos. Com a modificação procedida, o despejo será realizado em 30 (trinta) dias da sentença, se houver pedido na contestação.

Em que pese ser discutível a constitucionalidade da disposição (fere o direito de ampla defesa/contraditório) e existirem medidas judiciais para evitar o desalijo de imediato (tem-se, por exemplo, ação cautelar com pedido de concessão de efeito suspensivo aos recursos de apelação, especial etc.), o fato é que os locatários estarão com os pontos comerciais em risco, pois equívocos podem ser cometidos pelos juízes de primeiro grau, lembrando que todos os recursos relativos às ações pautadas na Lei do Inquilinato não tem efeito suspensivo.

Quadro comparativo entre a lei atual e as alterações:

. Por: Mario Cerveira Filho e Daniel Alcântara Nastri Cerveira, sócios do escritório Cerveira, Dornellas e Advogados Associados, com ampla atuação no segmento locação comercial – [email protected] e [email protected]