Novo pacto fiscal ao aluguel residencial

Os últimos acontecimentos decorrentes dos acidentes da natureza por excesso de chuvas, deixando desabrigadas inúmeras famílias, têm tudo a ver com a absoluta falta de oferta de residências para locação, em especial para faixas econômicas de baixa renda. A imprensa noticia a demanda pelos potenciais locatários sem ser atendida, bem como a situação das famílias que moram em áreas de risco, quando poderiam estar seguras em imóveis alugados a preços acessíveis.

Vivenciamos, desde 1991, uma situação bastante estável sob o âmbito legislativo, quando a Lei 8.245 organizou as locações por meio do bom equilíbrio das relações de locadores e locatários. Regrou, protegeu e organizou o aluguel de imóveis por 18 anos, até que a recente Lei 12.112, de 9/12/2009, aperfeiçoou alguns de seus dispositivos, basicamente modernizando o texto que já se provara adequado.

Nesse panorama, evidentemente a ser ainda melhorado por futuras ideias e propostas, parece conveniente revolver antiga e simples sugestão por melhor tratamento fiscal dos aluguéis, medida que resultaria em justiça fiscal aos locatários e implicaria em forte incremento desenvolvimentista.

Não foi à toa a menção à necessidade de revolver o tema, que não é novo: os dois únicos vetos presidenciais ao projeto de lei 912/1991, que resultou na Lei nº 8.245/1991, diziam respeito, exatamente, ao imposto de renda. Nada mais foi vetado naquela oportunidade.

Segundo a proposta original, haveria isenção do tributo sobre o lucro na alienação de imóvel, quando aplicado tal lucro na aquisição ou construção de imóvel residencial, e seria admitida a dedução do valor pago a título de aluguel na declaração anual do imposto de renda.

A primeira previsão, vetada em 1991, de certa maneira findou atendida 14 anos depois pelo artigo 39 da Lei Federal nº 11.196/2005, que isentou do imposto de renda o ganho auferido na venda de imóveis residenciais, desde que o vendedor aplique o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais.

É claro, esse benefício incentivou a aquisição de novo imóvel residencial, não se cingindo à compra para futura locação. E, tampouco tem o condão de estimular a venda de imóveis não residenciais, para investimento no setor nacionalmente tão carente.

O segundo tema, contudo, restou em aberto, sem isonomia com as pessoas jurídicas, habilitadas legalmente ao abatimento dos dispêndios incorridos com aluguéis, medida proibida às pessoas naturais ou físicas.

A primeira conseqüência é evidente: remanesce o interesse das pessoas jurídicas na assunção da posição de locatárias, porquanto dedutíveis seus gastos com aluguel, da receita, para a apuração do lucro tributável.

Porém, os aluguéis pagos pelas pessoas físicas não são deduzidos, a sugerir dissonância de tratamento, inadequada sob o prisma da justiça fiscal: uma empresa portentosa deduz quanto gasta de aluguel, mas uma família humilde não.

Sob o enfoque tributário, é de boa lembrança a possibilidade de dedução de gastos outros (médicos e escolas são dois exemplos), a par de sempre conveniente, para o fisco, a documentação de tais gastos pelos lançamentos, para aperfeiçoamento da fiscalização.

E, primordial: sob o viés econômico, benefícios fiscais repercutem diretamente no desenvolvimento do setor (visto no último ano, o incremento da indústria automobilística pela singela diminuição da alíquota do IPI).

Aplicada a lógica tributária que já se mostrou acertada, a conjugação da permissão de abatimento dos aluguéis pagos na declaração do imposto de renda, com a redução da alíquota do tributo dos atuais 27,5%, para percentual significativamente inferior, certamente repercutirá no renascimento do interesse dos investidores, na construção de imóveis para locação residencial. Reduzirá drasticamente o deficit habitacional, concretizando o preceito constitucional de garantia de residência aos cidadãos.

O estímulo tributário ao investidor será tanto mais eficaz quanto mais se reduzir a alíquota progressiva e proporcionalmente ao número de imóveis por ele ofertados à locação.

. Por: Sergio Mauad é conselheiro do Secovi-SP (Sindicato da Habitação) e Jaques Bushatsky, advogado, é diretor de Legislação do Inquilinato do Secovi-SP (Sindicato da Habitação).