Principais mudanças na Lei de Locação

No dia 09 de Dezembro de 2.009 a Presidência da República sancionou a Lei 12.112, que foi publicada no Diário Oficial da União em 10/12/2.009. Esta nova Lei introduz mudanças importantes na atual Lei de Locação Urbana (Lei 8.245 de 1.991).

A Lei de Locação possui regras acerca da relação de locação em si (os que os advogados chamam de "regras de direito material"), bem como regras sobre os procedimentos em ações de despejo, revisionais de aluguel e/ou renovatórias ("regras de direito processual"). As modificações agora introduzidas dizem respeito a ambos tipos de regras. Nos parece que as alterações mais importantes estão nas "regras processuais".

A primeira alteração que nos chama a atenção diz respeito à garantia locatícia da Fiança.

Agora, o Fiador pode exonerar-se da Fiança em duas situações: 1 - quando houver alteração na figura do locatário autorizada pela lei, seja na locação residencial como na não residencial (morte do locatário, caso em que ele é substituído pelos seus dependentes que moram no imóvel, ou, se a locação é não residencial, o substituto é o espólio ou o sucessor no negócio; separação de fato ou judicial, divórcio, dissolução da união estável do locatário, casos em que o locatário é substituído pelo cônjuge ou companheiro que reside no imóvel); 2 - quando prorrogada a locação por prazo indeterminado.

Para essa exoneração do Fiador, deve ele ser comunicado pelo locatário da ocorrência da hipótese de substituição do locatário ou da prorrogação da locação por prazo indeterminado; assim comunicado, o Fiador, por sua vez, pode comunicar o Locador, em 30 dias, sobre a sua intenção de não permanecer como Garantidor das pessoas substitutas do locatário, ou que permanecem com a locação por prazo indeterminado; mesmo assim, permanece como garantidor por mais 120 dias, findos os quais, encerra-se a Fiança.

Importante observar que, encerrada a Fiança, ou qualquer outra garantia locatícia, pode o Locador pedir ao locatário a constituição de nova garantia; caso não atendido, esta é uma causa para a rescisão do contrato e ação de despejo, esta também uma importante modificação introduzida na Lei.

As demais alterações que nos chamaram a atenção dizem respeito a regras processuais.

Na ação de despejo por falta de pagamento ainda é possível a "purgação da mora" (o pagamento do débito para evitar o despejo); mas antes esse benefício era maior para o inquilino (podia "purgar a mora" até duas vezes por ano, durante a vigência da locação; agora o locatário somente pode se utilizar desse benefício um vez durante cada período de 24 meses dentro da vigência do contrato.

Uma modificação processual bastante relevante é aquela que estabelece que, agora, uma vez julgada procedente a ação de despejo, o Juiz "determinará" (este o termo usado na Lei, o que nos faz interpretar que "deve" o Juiz observar esta regra) a expedição de mandado de despejo com prazo de 30 dias para desocupação voluntária. E este prazo para desocupação será até menor, de 15 dias, além dos casos previstos na Lei de Locação, agora também nos casos de: 1 - despejo com base em todas as hipóteses do art. 9º (acordo entre as partes; infração legal ou contratual; falta de pagamento; realização de reparos urgentes determinadas pelo Poder Público); 2 - locação residencial contratada por mais de 30 meses e que vigore por prazo indeterminado.

Antes a Lei dizia que nessas ações de despejo, julgadas procedentes, o Juiz deveria "fixar prazo para desocupação voluntária de 30 dias". Agora a Lei determina que o Juiz já mande expedir mandado de despejo; mesmo antes da decisão definitiva (o chamado "trânsito em julgado", apenas com a sentença em primeiro grau.

A possibilidade de despejo mesmo antes do "trânsito em julgado", a denominada "execução provisória do despejo" já existia na Lei na sua redação antiga . Isto está no art. 59 da Lei, que prevê a possibilidade conceder liminar de despejo, já no início da ação, para algumas hipóteses de despejo relacionadas no mesmo artigo (com as modificações de dez/2.009 foram incluídas mais 03 hipóteses: despejo por falta de apresentação de nova garantia; falta de pagamento em locação que está sem garantia; término da locação não residencial, desde que o despejo tenha sido proposto até 30 dias após esse término). E está também no art. 64 da mesma Lei quando prevê a "execução provisória do despejo" mediante a apresentação de "caução" (garantia que será convertida em benefício do locatário como indenização, na hipótese de em 2ª instância vir a ser modificada a sentença de despejo e assim causado prejuízo ao inquilino). E havia na Lei um limite de valor para a "caução" (não inferior a 12 meses, nem superior a 18 meses, do aluguel).

A modificação importante é a que estabelece uma diminuição importante para o valor dessa "caução" a ser prestada pelo Locador, que agora não pode ser inferior a 06 meses, tampouco superior a 12 meses, do aluguel.

Outra modificação digna de nota está nas regras da "Ação Revisional" de aluguel, mais especificamente na determinação do "aluguel provisório" a ser feita pelo Juiz já no início da ação. Agora, em ação revisional proposta pelo Locador, o aluguel provisório não poderá exceder a 80% do pedido; no caso de ação revisional proposta pelo Locatário, o aluguel provisório não poderá ser inferior a 80% do aluguel vigente. Assim, a Lei, com essas modificações, impõe ao Juiz limites objetivos de valor na fixação do aluguel provisório, a vigorar durante o tempo em que as partes discutem judicialmente o justo valor do aluguel do imóvel.

Já quanto às locações comerciais há uma modificação que deverá ter grande repercussão e que diz respeito ao despejo do locatário que sai vencido em "Ação Renovatória".

Como se sabe, a "Ação Renovatória" é um importante instrumento de proteção à atividade empresária, ao garantir a renovação da Locação Comercial, dentro de determinadas condições. O objetivo declarado da Lei, ao tratar da "Ação Renovatória", sempre foi a proteção ao chamado "fundo de comércio"; ou seja, dar ao empresário a possibilidade de renovar a locação do imóvel utilizado para a atividade empresarial, protegendo assim o investimento no local, na formação do "ponto", no ganho de "clientela", enfim, no desenvolvimento de todos os demais itens que compõem o chamado "estabelecimento comercial" ou "fundo de comércio".

No texto original da Lei de Locação (art. 74), uma vez julgada improcedente a Ação Renovatória, o empresário tinha o prazo de até 180 dias após o trânsito em julgado da sentença para desocupação do imóvel. Isto permite ao Locatário empresário a mudança de seu "fundo de comércio" com a minimização de prejuízos que uma mudança deste tipo acarreta.

Agora, a Lei, com as modificações determinadas, no caso de ser julgada improcedente a Ação Renovatória, o Juiz dever determinar a expedição de mandado de despejo, com prazo de 30 dias para a desocupação voluntária, caso haja pedido nesse sentido na contestação do Locador.

Não se fala mais em trânsito em julgado. Ou seja; já ante a Sentença de 1º grau, havendo pedido regular do Locador nesse sentido, o Juiz determina a desocupação do imóvel, que deve ser feita voluntariamente em 30 dias. Assim, ainda que o locatário empresário recorra de uma sentença deste tipo, antes mesmo do julgamento do recurso, já terá sido despejado e sofrido toda sorte de prejuízos (perante sua clientela, com a perda do ponto, com a perda dos investimentos feitos, etc.) pela mudança compulsória do seu estabelecimento comercial.

Aqui nos parece que a Lei errou gravemente, a exemplo de outras mudanças que autorizam a "execução provisória do despejo" sem mais cautelas.

Vamos separar as coisas. É sabido que há ações de despejo que se arrastam por anos; mas por deficiências do nosso aparelhamento judiciário, que é lento e dispendioso.

É preciso verificar se as mudanças nas regras processuais afetam ou não direitos legítimos, a pretexto de se "acelerar o processo", ou para proteger determinada situação de fato (como a dos locadores que esperam anos por uma solução judicial, e com isto amargam prejuízos em seus imóveis e nos rendimentos que a locação pode oferecer).

As regras processuais estão presas a princípios fundamentais, reproduzidos na Constituição, como da ampla defesa, do devido processo legal, etc.

As situações de fato e que geram prejuízo às partes não são causadas pelo respeito a esses princípios, mas decorrem de problemas estruturais para que esses princípios sejam observados; numa expressão, decorrem da ineficiência de nosso aparelho judiciário. Sendo esta a causa, deveria ela ser enfrentada, com melhores resultados a todos, inquilinos, locadores e sociedade em geral. Os abusos verificados por maus inquilinos e por maus pagadores em geral estão justamente na demora das respostas que o Judiciário dá; mas eliminar-se procedimentos de defesa podem provocar outra espécie de abusos, agora por parte de credores. O que se busca é o equilíbrio, sem abusos de parte a parte, o que só um estado de direito, com princípios processuais respeitados pode proporcionar.

Finalmente, é de se observar que o princípio geral básico, é do que a Lei Nova não afetará o direito adquirido, o ato jurídico perfeito e a coisa julgada.

Assim, é importante observar que nem todos os dispositivos dessas alterações da Lei de Locação serão aplicados aos contratos em vigor e mesmo às ações locatícias em andamento.

É verdade que o art. 1.211 do Código de Processo Civil estabelece a regra da aplicação imediata da "Lei Processual", e há muitas "regras processuais" nestas novidades trazidas à Lei de Locação, novidades que vigorarão a partir de 25/01/2.010.

Mesmo assim, o princípio da "aplicação imediata da Lei Processual" não é absoluto e comporta exceções, de forma a se garantir os efeitos de atos processuais praticados pela lei revogada ou derrogada, bem como para se garantir a regra constitucional de irretroatividade da lei, especialmente quando esta lei nova agride situações jurídicas já constituídas, mesmo no campo processual, em especial quando a "novidade legislativa" agride princípios fundamentais e constitucionais como da ampla defesa e do devido processo legal. Há precedentes a respeito no STJ.

. Por: Daniela Araújo, advogada graduada em Direito pela Universidade São Francisco e especialista em Direito Público pela Pontifícia Universidade Católica de Minas Gerais. Também é responsável pelas áreas de Arbitragem, Cível e Imobiliário do escritório Cerqueira Leite Advogados Associados. | www.cerqueiraleite.com.br