Operação sustentável: o desafio dos empreendimentos comerciais

Cada vez mais, a sustentabilidade e a preocupação ambiental exigem novos esforços de empreendimentos comerciais. A principal certificação ambiental, o LEED (Leadership in Energy and Environmental Design), tem a intenção de garantir mecanismos de construção ou adaptação de edifícios para a obtenção do certificado de "green building". Porém, muito mais que construir ou adaptar as construções para reduzir o impacto ambiental, a sustentabilidade tem de estar presente no dia a dia, com práticas ambientais e uma operação sustentável. E, exatamente para atingir e garantir que os empreendimentos mantenham ações sustentáveis, é preciso disseminar as certificações direcionadas para a operação e manutenção dos edifícios.

As certificações mais conhecidas diferem-se com relação à construção dos empreendimentos. Para os edifícios novos, temos dois tipos de certificação principais: o LEED NC - New Constructions e o LEED CS - Core and Shell. Já para as construções já existentes, uma das principais variações é a certificação LEED EB_OM (Existing Buildings: Operations & Maintenance).

Neste caso, o objetivo é certificar como sustentáveis a operação e manutenção de edifícios existentes, auxiliando na operação e manutenção. A finalidade é garantir que esses edifícios alcancem um alto desempenho, sejam saudáveis, duráveis, economicamente viáveis e ambientalmente conscientes. O LEED EB_OM pode ser aplicado tanto para prédios existentes como para prédios já previamente certificados, que possuem LEED_EB, LEED NC ou LEED CS.

Assim como na construção de prédios novos, a certificação EB_OM também inclui uma série de categorias e pontuações, que podem garantir diferentes níveis de certificados. Os itens avaliados mantêm o padrão das certificações LEED. Assim, são avaliadas as categorias espaço sustentável; energia e atmosfera; materiais e recursos; qualidade ambiental Interna; inovação e processo.

No primeiro item, o chamado espaço sustentável, podemos citar algumas ações que ajudam na contabilização de pontos. O primeiro fator que devemos destacar é a elaboração de um plano de gerenciamento de baixo impacto para áreas externas, que auxilie na preservação da integridade ecológica. Conservar áreas verdes, mantendo vegetações nativas e que necessitem de pouca água, e limitar o impacto na hidrologia, com a redução de áreas impermeáveis, criação de telhados verdes e mecanismos para a captação de água da chuva para reuso são algumas ações que demonstram a preocupação com uma operação verde do espaço. Também ganham pontos ações de incentivo ao uso de combustíveis renováveis, utilização de transporte coletivo, fretados, bicicletas e até mesmo o uso de veículos que utilizam combustíveis menos poluentes, como o álcool.

Já no que se refere à energia e atmosfera, para obter bons pontos no processo de certificação é preciso rastrear e gerir o consumo de energia de forma a identificar potencial de economia de consumo, seja na manutenção ou na operação do edifício. Quando falamos em economia de consumo, não estamos falando só em economia financeira ou melhores tarifas. Estamos falando principalmente da quantidade de energia utilizada. Desta forma, implantar retrofits, modernizando equipamentos de baixa eficiência energética, instalar medidores em equipamentos de grande consumo de energia e trocar equipamentos que utilizem combustíveis poluentes ou gases que agridam a camada de ozônio, são algumas medidas que podem garantir avaliações positivas.

Ainda com relação à energia e atmosfera, é preciso assegurar uma boa manutenção técnica dos equipamentos. Criar planos de comissionamento contínuo para os equipamentos dos sistemas prediais é uma solução bem avaliada. Neste quesito, também não podemos esquecer o monitoramento do sistema de iluminação, climatização, ventilação e grandes sistemas. Manter softwares de manutenção e controle e desenvolver um plano de medição da energia consumida são algumas medidas que ajudam a manter a operação sustentável. Outros destaques são a utilização e preferência dos empreendimentos por energia limpa ou renovável, como energia solar, eólica, biomassa e biogás.

No que se refere à terceira categoria avaliada, a de materiais e recursos, é avaliada toda a política de compras do condomínio, que deve incluir produtos sustentáveis e estabelecer uma política de preferência quando economicamente viável. Ações como a compra de materiais de rápida renovação, produtos produzidos com madeira reciclada, baterias recarregáveis, menor utilização de lâmpadas de vapor de mercúrio, além de um programa de redução de lixo e reciclagem, demonstram a preocupação do empreendimento em se manter e operar de forma sustentável.

A quarta categoria da certificação LEED inclui a "qualidade ambiental interna". Neste item, o objetivo é avaliar como o ambiente interno do empreendimento impacta na saúde e no bem estar de todas as pessoas que ocupam o prédio. Algumas ações são recomendadas e ajudam neste processo. Entre elas, podemos citar a manutenção de níveis mínimos da qualidade do ar interno, manutenção do sistema de ventilação e climatização; controle de sujidade, além de planos de gerenciamento integrado de pestes. Práticas para notificar os ocupantes sobre a aplicação de pesticidas, prevenir e minimizar a exposição à fumaça de cigarro e medidas que aumentam a ventilação natural do ambiente também contribuem neste processo. Uma forma de verificar a qualidade do ambiente interno é fazer pesquisas de satisfação com os próprios usuários. Assim é possível conhecer a opinião de todos em relação ao conforto térmico, acústico, qualidade do ar, iluminação, limpeza, entre outros.

A certificação também busca incentivar a inovação e processos. Assim, quanto mais soluções técnicas e de baixo custo forem implementadas para garantir a manutenção e a operação sustentável do empreendimento, melhor será a avaliação nesta categoria.

É fato que a construção, assim como a operação e manutenção de prédios sustentáveis, aumenta o custo do empreendimento. No entanto, o valor de locação por metro quadrado dos espaços também tende a aumentar, assim como o valor de venda. Para os usuários, a queda de 15% a 30% no valor mensal do condomínio, além do aumento de produtividade dos usuários, em função do maior conforto e bem estar dos ambientes internos, é um atrativo para as empresas se instalarem nesses empreendimentos.

Portanto, os benefícios do investimento em uma operação efetivamente verde englobam toda a cadeia. Ganha o investidor, que terá um empreendimento valorizado, ganham os usuários, com menores custos fixos e o reforço de uma consciência sustentável, e ganha o meio ambiente, com uma operação menos poluente e mais inteligente.

Por: Heloisa Bomfim, business developer da área de empreendimentos comerciais e shoppings centers da Dalkia Brasil