Locação: abono pontualidade

O “abono pontualidade” ou “desconto pontualidade” é o nome que se dá à previsão, constante do contrato de locação, de um desconto caso o inquilino pague em dia o aluguel.

Muito se discutiu a respeito de sua legalidade, se é multa embutida ou não.

A Lei do Inquilinato (nº 8.245/91), no artigo 17, diz que “é livre a convenção do aluguel, vedada a sua estipulação em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo.” Ou seja, não veda o abono pontualidade.

Nesse sentido, não havendo proibição legal, é plenamente possível dispor, no contrato de locação, o abono pontualidade.

Segundo Gildo dos Santos, no seu livro “Locação e Despejo”, Editora Revista dos Tribunais, 2ª edição, página 60, "É válida a cláusula contratual que prevê desconto para o aluguel pago até o respectivo vencimento, tratando-se de estímulo à pontualidade. As cláusulas contratuais representam a vontade comum das partes no ato de contratar. Assim, somente podem ser desconsideradas tais disposições se atentarem contra a lei, a ordem pública, os bons costumes ou, ainda, quando a lei expressamente as declarar nulas ou ineficazes. "

Mas é evidente que esse desconto tem natureza de multa moratória. E, por essa razão, não pode haver, no mesmo contrato, a previsão do desconto e a multa moratória. Isto porque, a multa tem o intuito de impedir a impontualidade e não servir de fonte adicional de renda para o locador. O objetivo não é o de receber a multa. É fazer com que o inquilino pague o aluguel até o dia do vencimento.

E o que deve ser considerado como valor do aluguel, segundo a jurisprudência, é o aluguel com o desconto.

Na apelação n° 992.09.037291-2, da Comarca de Campinas, a 31a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, em decisão datada de 23 de fevereiro de 2010, portanto recentíssima, também entendeu que “a ‘bonificação ou abono pontualidade’ ostenta subliminarmente a natureza de evidente "multa moratória", porquanto tem o desiderato de infligir pena à impontualidade”. Para o relator, ministro Adilson de Araújo, "Perfeitamente legal a estipulação de abono de pontualidade em contrato de locação quando inexiste previsão de cumulação com multa moratória”.

Entretanto, entende ele, diferentemente de outras decisões, “que o valor base para cálculo de eventual débito é o integral, sem a incidência do referido desconto."

Podemos concluir, assim, que as partes (locador e locatário) têm liberdade para estipular no contrato de locação a cláusula de abono pontualidade e que, nessa hipótese, não devem cumular com multa no caso de pagamento com atraso. O desconto do abono já é considerado multa.

Quanto ao valor base para cálculo do débito, há divergência, como vimos.

Preferível, no entanto, a previsão de multa e não a contratação de abono pontualidade. Se o inquilino paga no vencimento e fica isento da multa, já é um grande estímulo para não atrasar o pagamento do aluguel.

. Por: Daphnis Citti de Lauro, advogado, é autor do livro “Condomínio: Conheça Seus Problemas” e sócio da Advocacia Daphnis Citti de Lauro e da Citti Assessoria Imobiliária (e-mail: [email protected] e www.dclauro.com.br).