Risco jurídico ainda inibe e encarece o crédito imobiliário

Sistemas de amortização utilizados na concessão de empréstimos, como a Tabela Price, continuam sendo alvos de ações judiciais.

A concessão de crédito imobiliário no Brasil deve registrar recorde este ano, mas um dos fatores que ainda inibe a disposição dos credores de aumentarem a disponibilidade de recursos para a construção e comercialização de imóveis no País é o risco jurídico de algumas operações. Isto porque alguns sistemas de amortização de empréstimo estão sendo alvo de ações judiciais por supostamente gerarem a capitalização de juros (cobrança de juros sobre juros da dívida) – prática que é proibida no Brasil. Os especialistas negam que ela exista no mercado de crédito imobiliário brasileiro, e uma pesquisa demonstra que, de fato, eles têm razão.

Realizada pelo consultor técnico da área habitacional da Caixa Econômica Federal (CEF), Teotônio Costa Rezende, a pesquisa analisou os principais sistemas de amortização utilizados nas operações imobiliárias no Brasil, como a Tabela Price e o Sistema de Amortização Constante (SAC). O resultado do estudo, que será apresentado na 10ª Conferência Internacional da Sociedade Latino-Americana de Real Estate, que acontece de 15 a 17 de setembro, em São Paulo, mostra que em nenhum dos sistemas usados aqui há a capitalização de juros. O que ocorre, na verdade, é uma interpretação equivocada por parte do judiciário em relação a algumas operações, a exemplo daquelas que usam a Tabela Price.

Um dos sistemas de amortização de empréstimos mais utilizados no mundo, a Tabela Price resulta em maior pagamento de juros pelo devedor porque o valor das prestações do financiamento é menor em relação a outros sistemas, o que tem levado a justiça brasileira a concluir erroneamente que a operação gera a capitalização de juros.

“O critério de cálculo de juros da Tabela Price é idêntico ao utilizado em outros sistemas de amortização que adotam o modelo de pagamentos mensais de prestações compostas por amortização e juros, a exemplo do SAC”, ressalta Rezende. Ele lembra que em ambos os casos, Tabela Price e SAC, os empréstimos são calculados pelo modelo de juros simples, em que os juros gerados a cada período não são incorporados ao saldo final para originar novos juros. Ou seja, a base de cálculo dos juros é sempre o valor principal. “No entanto, quase a totalidade das ações judiciais referentes ao crédito imobiliário no Brasil está relacionada à capitalização de juros e ao uso da Tabela Price”, afirma. Respaldadas pelo Decreto nº 22.626, de 7 de abril de 1993, que proíbe essa prática no País, várias ações são movidas com o objetivo de postergar o pagamento do empréstimo adquirido pelo mutuário. Por conta disso, boa parte das instituições financeiras com grande atuação no mercado imobiliário brasileiro, como a Caixa Econômica Federal, deixou de utilizar a Tabela Price pelo risco jurídico que ela apresenta.

Consequências – De acordo com cálculos de Rezende, a limitação do uso da Tabela Price nas operações de crédito imobiliário no Brasil e a sua substituição pelo SAC fazem com que, aproximadamente, dois milhões de famílias de baixa renda sejam excluídas do sistema de financiamento habitacional no País. Isso porque o sistema SAC exige que os interessados em obterem crédito imobiliário comprovem que possuem uma renda maior do que a precisariam ter para obter financiamento pela Tabela Price. Em função disso, não conseguem ter acesso ao crédito imobiliário ou, quando conseguem, obtém um valor menor do que teriam pela Tabela Price, e o valor das prestações iniciais é, em média, 28% maior.

“Essa insegurança jurídica representa o maior fator de risco para o crédito imobiliário no País, que faz com que o capital para esse tipo de investimento se torne muito mais caro, eleve os preços dos imóveis e aumente o déficit habitacional no País”, avalia. O governo, segundo Rezende, reconhece a gravidade do problema e vem buscando soluções. É o caso, por exemplo, da Lei nº 11.977, que criou o programa habitacional “Minha Casa Minha Vida” e estabeleceu, entre outras medidas, que o crédito imobiliário pode ser capitalizado, desde que mensalmente.

“Não é proibindo a capitalização de juros que se protege o devedor”, lembra ele. “É preciso seguir o exemplo de países como os da Comunidade Europeia, que em vez de proibirem a capitalização de juros, exigem total transparência na relação entre credores e devedores, possibilitando a livre negociação e a criação de diferentes formas de financiamento”, finaliza.

A 10ª Conferência Internacional da Sociedade Latino-Americana de Real Estate (Lares, na sigla em inglês de Latin American Real Estate Society) será realizada de 15 a 17 de setembro, no Centro Brasileiro Britânico, em São Paulo (SP). O evento contará com palestras, apresentação de pesquisas, cases, visitas técnicas, entre outras atividades de interesse tanto de pesquisadores, professores e estudantes de real estate como de empresários e profissionais do setor imobiliário. O tema desta edição será “O crescimento sustentável do mercado latino-americano de real estate”. As inscrições estão abertas e pode ser feitas no site www.lares.org.br