Condomínios e administradoras

Uma grande administradora de condomínios está fazendo campanha publicitária, tendo como foco o combate à administração amadora, que coloca em risco a saúde financeira dos condomínios, exercida por pessoas que desconhecem o ramo e visam unicamente dinheiro.

É uma campanha saudável e instrutiva, que os síndicos devem prestar muita atenção.

Mas, a par das administradoras amadoras, existem as que, embora competentes, lesam ou procuram lesar a saúde financeira dos condomínios, fazendo constar nos seus contratos, cláusulas leoninas e abusivas, consideradas nulas pelo Código do Consumidor.

Chamamos a atenção dos síndicos sobre isso, pois algumas administradoras se utilizam de meios ilícitos para “segurar” os condomínios, quando da mudança de síndicos.

O mais comum é a cláusula de vigência do contrato, com duração de 12 ou 24 meses, renovável automaticamente por iguais períodos. Na hipótese de rescisão antecipada, prevê que o condomínio deverá pagar as taxas remanescentes até o final do contrato ou outro tipo de multa de valor exagerado.

O serviço prestado pelas administradoras de condomínios está abrangido pelo Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990), pois se trata de relação de consumo.

O mencionado Código, no capítulo das “Cláusulas Abusivas”, presume exagerada a vantagem que “restringe direitos ou obrigações fundamentais inerentes à natureza do contrato, de tal modo a ameaçar seu objeto ou o equilíbrio contratual”.

Outras cláusulas que os síndicos não devem aceitar são as que prevêem o pagamento da taxa de administração adicional de 13º salário para a administradora e a cobrança de taxa de administração sobre rateios extraordinários.

Normalmente, também, as administradoras cobram honorários pelas assembléias extraordinárias, o que é justo, mas é aconselhável não deixar que cobrem pelas ordinárias, que devem ser realizadas, obrigatoriamente, uma vez por ano.

A contratação de advogados, por sua vez, deve ser de livre escolha dos síndicos, que não são obrigados a contratar os que trabalham nas administradoras.

Estas observações são importantes. No contrato de prestação de serviços firmado com a administradora de condomínios, deve prevalecer a confiança. Perdendo o síndico a confiança na administradora, deve denunciar o contrato, sem receio, porque não terá que pagar multas desproporcionais, eis que estas cláusulas são nulas.

Importante frisar, de outro lado, que administradora de pequeno porte não é sinônimo de administradora amadora. Não é pelo tamanho que se avalia a sua capacidade profissional e competência.

São Paulo tem atualmente cerca de 400 administradoras de condomínios. A concorrência é acirrada, fazendo com que as taxas de administração caiam a níveis baixíssimos, incompatíveis com os serviços prestados. Mas esse problema não justifica a inserção de cláusulas imorais, abusivas e exageradas nos contratos de administração de condomínios.

Esse problema deve ser resolvido de outra forma, com a conscientização dos síndicos e condôminos, de que administrar um condomínio, hoje, é extremamente complexo. Além de todo o trabalho com pessoal, atendimento ao síndico, aos condôminos, recolhimentos de impostos, obtenção de orçamentos etc., as exigências legais são inúmeras e aumentam a cada ano.

Por outro lado, a auto administração é completamente desaconselhável.

Com relação ao dinheiro do condomínio, há dois tipos de administração: com conta pool ou com conta personalizada.

Conta pool é a que a administradora mantém o dinheiro de todos os condomínios em uma única conta, em nome dela.

A conta personalizada é aquela feita em nome do condomínio e não no nome da administradora. Cada prédio tem conta-corrente bancária em seu nome, embora nada impeça que o síndico dê procuração à administradora para movimentá-la, eis que o controle é fácil de ser exercido, pois nos balancetes, deverá ser anexado o extrato de movimentação bancária do mês.

Atualmente, não se pode mais admitir administração condominial em conta pool, mas somente com conta personalizada. Não se pode mais admitir, também, assinaturas de contratos com cláusula que coloquem os condomínios em situação de desigualdade, de dependência. Se determinadas cláusulas são nulas, não há razão nem sentido em colocá-las.

Portanto, síndicos, antes de assinarem os contratos de administração de seus condomínios, leiam com atenção e, na dúvida, procurem assessoria jurídica. Mas também, valorizem o trabalho das administradoras e não levem em conta somente o tamanho das empresas ou o valor da taxa condominial. O barato, como diz o ditado, poderá sair muito caro.

. Por: Daphnis Citti de Lauro, advogado, é autor do livro “Condomínio: Conheça Seus Problemas” e sócio da Advocacia Daphnis Citti de Lauro e da Citti Assessoria Imobiliári. | www.dclauro.com.br | www.ocondominio.wordpress.com.br