Em defesa da conta poll

Existe um antigo mal entendido por parte da opinião publica quando se julga que a conta única, a chamada conta pool que a maioria das administradoras adota para os condomínios de sua carteira, é uma prática perigosa. Mas não é difícil sair em sua defesa e explicar o mal entendido. A conta pool segue o mesmo sistema do dinheiro depositado num banco. Se o banco não trata o dinheiro de forma individual e sim em uma conta única, ele também tem suas razões. Se o banco for desonesto, pode causar prejuízos.

Os honorários de uma administradora são atualmente muito inferiores àqueles praticados cerca de 20 anos atrás. De lá para cá, as exigências dos condomínios e dos poderes públicos aumentaram de forma geométrica. As administradoras têm atualmente de lidar com mais de 100 jobs administrativos por mês para cada um dos condomínios que administram.

É impraticável para ela ter de abrir diversas contas e emitir centenas de cheques para pagamentos como água, luz, ISS, FGTS, etc. Elas não têm a necessária autonomia para comprar, pagar, contratar, demitir, admitir. Todas essas ações precisam de prévia autorização do síndico, a quem as administradoras precisam prestar contas.

A administração de um condomínio se apóia em um tripé: síndico, administradora e zelador. Há também o Conselho Fiscal, que tem o dever de conferir mensalmente as contas desse condomínio e a assembleia geral, que as aprova ou recusa.

Algumas administradoras mais bem estruturadas apresentam diariamente via internet o extrato de contas atualizado de cada condomínio. De sua poltrona favorita, qualquer condômino pode consultar o extrato.

Para obter rentabilidade em contas individuais, os valores precisam ficar aplicados durante um mínimo de vinte dias. Na conta pool, qualquer sobra orçamentária pode (e deve) ser aplicada. As administradoras não possuem sistema específico para as contas bancárias individuais e tudo precisa ser feito manualmente. Isso encarece o custo final do condomínio. Para cada pagamento é necessário um novo cheque, o que não é seguro. É possível saber se as contas foram pagas pelos comprovantes e não pelo débito no extrato. Não é de todo impossível alguém endossar um cheque e este seguir destino diferente do programado.

A assim chamada auto-administração de condomínios perde terreno no mercado pelos muitos riscos que oferece. Para administrar profissionalmente a sua carteira, uma administradora cobra de 5% a 10% da despesa ordinária do condomínio. A teoria do barato que sai caro cabe muito bem aqui. Por quê? A administradora tem seu próprio corpo jurídico, está por dentro da legislação trabalhista e fiscal, do CódigoCivil, da Lei do Inquilinato e do Código de Defesa do Consumidor. Ela pode ser tão ágil na tomada de decisões quanto o próprio síndico. Tem de contar com um departamento jurídico e de cobrança rápida.

O barato pode sair ainda mais caro quando há concentração excessiva de poderes na mão de um síndico despreparado para o cargo. Quando uma administradora erra, ela pode ser destituída com aviso prévio de 30 ou 60 dias, dependendo do contrato. E nada mais que isso: mais fácil do que despedir o faxineiro. Se o síndico faz tudo sozinho, não há quem o fiscalize e sua substituição é muito mais complexa e difícil.

A conta pool pode não ser o ideal, mas é o que pode ser feito para que se evite o pior. Podem surgir novos caminhos, claro. Por melhor que seja, nenhum método está lacrado. Mas a conta pool é a arte do possível. É aquilo que podemos, no momento, fazer de melhor em proveito dos condomínios.

Condomínios são a última palavra em moradia face aos problemas de espaço, segurança e conforto nas grandes cidades do Brasil e do mundo. Respondem por uma considerável movimentação financeira anualmente. Apenas no Estado de São Paulo, são 40 mil e crescem mais depressa do que as cidades onde estão. São cada vez mais exigentes. Administrar condomínios com sucesso não é tarefa para diletantes. É para profissionais especializados na área. E com muita vocação.

. Por: Hubert Gebara, vice-presidente de Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi-SP e diretor do Grupo Hubert.