Adensamento é saída para redução do déficit habitacional

O setor imobiliário aguarda ansiosamente o anúncio da segunda etapa do Minha Casa, Minha Vida. De inegável sucesso – a primeira fase do programa superou a meta de um milhão de novas moradias contratadas -, é esperado que o programa receba aprimoramentos, como adequação de valores à realidade dos mercados das regiões metropolitanas (o que acaba de ser providenciado pelo governo, que subiu para R$ 170 mil o teto em de São Paulo, Rio de Janeiro e Distrito Federal), possibilidade de apartamentos maiores e de construção de conjuntos habitacionais sem a limitação de 500 unidades (ideal é que cheguem a quatro mil, acompanhados por obras de infraestrutura e de mobilidade urbana).

Os bons resultados do MCMV, que serão ampliados com os ajustes realizados, merecem ser comemorados. Entretanto, é inevitável sentir certa angústia. Afinal, é preciso vencer o obstáculo da falta de terrenos adequados para produzir habitações, notadamente em cidades onde as legislações de uso e ocupação do solo são restritivas (caso da capital paulista).

Sem terrenos não existem imóveis. E mesmo que, num delírio utópico, pudéssemos pedir autorização a Deus para pendurar no céu os novos empreendimentos demandados pela sociedade – como se fossem móbiles (e Ele permitisse) -, ainda assim o setor não ficaria imune a óbices. O Ministério Público seria acionado por aqueles que reclamariam de eventuais sombreamentos, os ambientalistas fariam protestos, os organismos responsáveis pelo patrimônio histórico tombariam o firmamento...

Parece pitoresco, mas é o que acontece na terra. Cada vez é mais difícil conseguir áreas com infraestrutura mínima para produzir habitações. A verdadeira fobia de urbanistas em relação ao adensamento e a falta de soluções inteligentes para a questão do patrimônio (tomba-se tudo e deixa-se ao tempo, pois nem sempre tombar é preservar) são fatores que terminam por encarecer cada vez mais o preço dos terrenos.

A consequência é uma palavra nova, emprestada dos norte-americanos: gentrificação. Ou seja, a expulsão dos que têm menor poder aquisitivo para as periferias, gerando problemas sobejamente conhecido por todos. Para morar perto das regiões centrais, só restam as favelas e os cortiços. Do contrário, é enfrentar horas e horas no trajeto casa/trabalho/casa, com brutal perda de qualidade de vida.

Já passa da hora de se repensar os conceitos e os preconceitos em relação ao adensamento urbano. Há formas corretas de aproveitar melhor os terrenos, com boa análise de impacto no trânsito, permeabilidade do solo para conter enchentes, total acessibilidade e construções ambientalmente sustentáveis.

O entorno de bens tombados pode e deve ser utilizado. É possível se estudar um modelo de ocupação dessas áreas, talvez com prédios de quatro a oito andares (o famosos predinhos), que têm menor impacto na paisagem.

Se o Brasil quiser realmente extinguir o elevado déficit de sete milhões de moradias e dar conta do atendimento da demanda naturalmente formada pelo crescimento demográfico, é preciso pensar numa espécie de pacto federativo para a definição das leis de uso e ocupação do solo. Uma diretriz básica, comum a todos os municípios, que farão os ajustes tópicos para adequação às condições de cada localidade.

Nessa tarefa, também vale aprimorar legislações federais, em especial as relacionadas ao meio ambiente. É impossível querer usar nas cidades os mesmos parâmetros aplicados às áreas rurais. São realidades e necessidades diferentes que merecem ser consideradas com discernimento e responsabilidade.

Não defendo uma estatização das legislações. Cada um é cada um. A individualidade das cidades tem de ser respeitada. Defendo, sim, uma diretriz comum, que permita aos municípios noção mais precisa da importância em considerar no adensamento urbano não como ameaça, mas como solução.

Sem que algo seja feito, teremos (como já estamos tendo) famílias com dinheiro e subsídios na mão para realizar o sonho moradia olhando para o céu e imaginando se Deus não poderia deixar pendurar a sua casinha em uma nuvem.

. Por: Romeu Chap Chap, presidente do Conselho Consultivo do Secovi-SP e da Romeu Chap Chap Desenvolvimento e Consultoria Imobiliária. | www.secovi.com.br