Projeto pode gerar mudanças na Lei de locação

O aquecimento da economia nos últimos 12 meses impactou o mercado imobiliário e elevou do preço dos aluguéis no País. Indicador de referência para reajustar a maioria dos contratos de aluguel, a variação do IGP-M que acumulada no período chegou a 11,50%. A legislação atual prevê que o pedido de retomada do imóvel pelo locador, nos contratos com prazo inferior a 30 meses, seja motivada, de acordo com as razões previstas na lei ? é a chamada denúncia cheia do contrato de locação.

Esta regra visa, em princípio, proteger o locatário, forçando a assinatura de contratos com prazos mais dilatados (acima de 30 meses), reduzindo, assim, o valor locativo, já que nos contratos com prazo de vigência superior a 30 meses, a rescisão de contrato pode ser imotivada. No entanto, tramita no Senado um projeto de lei (PLS 25/10) que promete ampliar a oferta de imóveis para locação e, assim, segurar a alta nos preços. A ideia é promover mudanças na Lei 8.245/91, que regula a locação de imóveis urbanos. O autor sugere modificações em seis dispositivos que deverão aumentar as garantias dos proprietários e, dessa forma, incentivá-los a disponibilizar mais casas e apartamentos para aluguel. Uma das mudanças seria no prazo mínimo dos contratos, a fim de permitir a rescisão do contrato em qualquer situação. O projeto também prevê que as dívidas do imóvel seja suportadas exclusivamente pelo locatário, livrando o locador de qualquer responsabilidade, como é hoje.

Para advogada Rita de Cássia Serra Negra, do escritório Mesquita Pereira, Marcelino, Almeida, Esteves Advogados, a proposta, a pretexto de beneficiar os locatários e aumentar a oferta de imóveis desocupados, irá, ao contrário, prejudicar os locatários, já que os contratos passarão a ter prazos de vigência menores e, para a retomada do imóvel, bastará uma simples notificação do inquilino para desocupação em 60 dias. “Esta maior ‘facilidade’ na denúncia dos contratos, tende a provocar o aumento no valor locativo, já que os inquilinos não terão mais garantias de manutenção da locação e, inexistindo acordo sobre os valores envolvidos, a única saída será a desocupação do imóvel. O locador, por outro lado, poderá exigir o aluguel que bem entender ou a retomada do imóvel em 60 dias”, ressalta.

Rita de Cássia alerta ainda que quanto às dívidas do imóvel (água, luz, gás), tendo em vista a natureza dessas obrigações, não é possível que por mero artigo de lei esta responsabilidade seja deslocada para o locatário. “As dívidas do imóvel têm natureza propter rem, ou seja, decorrem diretamente da coisa e do direito de propriedade, que é do locador. Evidentemente, estas dívidas podem ser cobradas em ação de regresso diretamente daquele que usufruiu do serviço, no caso, o locatário, mas, em princípio, estas despesas por estarem diretamente ligadas ao imóvel, devem ser suportadas pelo proprietário, já que constituem um ônus decorrente do direito de propriedade”.

A especialista esclarece que “além do óbice jurídico, transferir esta responsabilidade exclusivamente ao locatário, seria transferir, em última análise, um ônus que decorre diretamente do direito de propriedade (cabe ao proprietário arcar com as despesas relativas à manutenção, uso, gozo e fruição da coisa) às concessionárias de serviço público, que, automaticamente, passarão esta conta para os consumidores em geral, mediante o aumento das tarifas”.

Para a advogada, o tiro pode sair pela culatra. “Em que pese a intenção esboçada ser no sentido de ampliar a oferta de imóveis e a redução nos valores locativos, as modificações propostas, ao que tudo indica, terão efeito contrário, prejudicando os locatários e aumentando ainda mais as garantias dos locadores”, conclui.