Alternativa ao déficit habitacional

De acordo com o artigo 6º da Constituição Federal, a moradia é um direito social de todo brasileiro. No entanto, o déficit habitacional no Brasil é de 7,9 milhões de moradias. Se levarmos em consideração um núcleo familiar de quatro pessoas, perceberemos que cerca de 28 milhões de brasileiros moram em locais inadequados, de risco, ou sequer têm onde morar. O número é muito grande. São quase 15% dos 186.770.562 de habitantes. Ironia ou não, habitante é o que, em teoria, deveria dispor de habitação.

O Governo federal tem incentivado o setor de construção civil, em especial o segmento habitacional. A previsão é de que, com o Programa de Aceleração do Crescimento (PAC), o segmento receba quase R$ 110 bilhões em investimentos até 2010. São R$ 12 bilhões do Orçamento Geral da União (R$ 8 bilhões para a urbanização de favelas e R$ 4 bilhões para a construção de moradias populares), R$ 4 bilhões em financiamentos do setor público (empréstimos para prefeituras ou companhias habitacionais), R$ 32,5 bilhões em financiamentos a pessoas físicas (empréstimos diretos), R$ 42,5 bilhões do sistema de poupança e R$ 17,7 bilhões em contrapartidas de estados, municípios e das próprias pessoas físicas.

O papel aceita tudo, isto é, o plano é bom, mas ficam algumas interrogações. Esses investimentos irão, de fato, beneficiar os quase 15% da população brasileira que vivem em condições precárias? Ou, mais uma vez, a especulação imobiliária estará no caminho dessas iniciativas, como sorvedouro de recursos? Os 28 milhões de brasileiros acima mencionados terão condições de arcar com a contrapartida aos investimentos governamentais para a construção das moradias previstas pelo PAC? Se o governo quiser beneficiar essa população, precisará de soluções para baratear as construções.

Incentivar a construção por meio de cooperativas habitacionais é um caminho. Isso porque, no sistema cooperativista, os imóveis são construídos e entregues a preço de custo. Com isso, o sistema cooperativista pode beneficiar não apenas a população de baixa renda, mas também a classe média e quem mais se interessar utilizar o sistema.

Pode dar um pouco mais de trabalho para as pessoas que precisam da moradia, mas vale à pena. Elas devem conhecer o sistema, participar de assembléias e reuniões, fiscalizar as contas, a gestão da cooperativa e a aplicação das verbas. Mas, no final, o custo do imóvel tende a ser menor do que se fosse lançado por uma incorporadora, simplesmente por não embutir o lucro da incorporação.

Nos últimos meses, o cooperativismo habitacional tem pautado alguns veículos de comunicação. Apesar de serem uma excelente forma de esclarecer a população sobre o sistema, algumas reportagens assustam. Pecam, principalmente, por não mostrarem o lado bom do cooperativismo habitacional. Muitos acreditam que notícia boa não dá “ibope”. Esquecem de mostrar que as cooperativas são empreendimentos sócio-econômicos que têm como objetivo a desconcentração do capital. Aliás, este é o principal elemento que caracteriza toda e qualquer cooperativa, não apenas a habitacional, e a diferencia de uma empresa capitalista.

As cooperativas gerenciam os interesses sociais por meio da distribuição democrática do capital. As incorporadoras têm interesses econômicos, concentram o capital, buscam o lucro. É preciso fazer esta distinção. Importante também é distinguir o papel da pessoa interessada no imóvel. Nas incorporadoras, o consumidor compra o imóvel de um investidor. Nas sociedades cooperativas, as pessoas interessadas são, ao mesmo tempo, sócias do negócio e beneficiárias do empreendimento, têm dupla qualidade e assumem, em conjunto, o risco do negócio.

Por isso, todo o investimento necessário deve ser cotizado entre os cooperados. Eles devem arcar com o custo da construção e se, por exemplo, o custo for maior do que o previamente acordado, terão que “cobrir a diferença”. Mas, eles também são os beneficiados. Depois de pronto, um prédio, por exemplo, se valoriza e todos ganham com isso.

Sem dúvida, os números que indicam as vantagens do cooperativismo e quantas famílias já foram beneficiadas precisam ser mais divulgados. Existem 573 cooperativas habitacionais registradas na Junta Comercial do Estado de São Paulo, mas não há estatísticas recentes sobre seu funcionamento e sobre quantos imóveis cada uma já produziu. Por isso mesmo, o governo precisa acompanhar mais de perto esse setor, permitindo a canalização de recursos e a criação de incentivos para empreendimentos cooperativistas. Somente as 25 cooperativas associadas à Federação das Cooperativas Habitacionais do Estado de São Paulo (Fecoohesp) aglutinam cerca de 40 mil famílias.

As vantagens para os cooperados são visíveis. Basta comparar custos. É importante reafirmar que na cooperativa não existe a palavra “lucro”. E os custos serão menores mesmo no caso de a cooperativa contratar uma construtora para erguer os imóveis, pois a administração da obra ficará a cargo dos cooperados. Não existe o lucro das incorporadoras. O custo seria menor ainda se a lei permitisse que as cooperativas habitacionais dispusessem de financiamentos públicos para a construção, ou, no caso do estado de São Paulo, se pudessem contar com parte das verbas da Lei 9.142/95, que destina 1% da arrecadação do ICMS para a construção de moradias populares.

É por isso e muito mais que o cooperativismo pode ajudar a reduzir o déficit habitacional do país e, melhor, a um preço mais em conta para aqueles que mais precisam, os brasileiros que não têm lugar digno para morar e têm dificuldade de acesso a financiamentos.

. Por: William Kun Niscolo, advogado e presidente da Federação das Cooperativas Habitacionais do Estado de São Paulo (Fecoohesp).