STJ proíbe cobrança de juros na compra de imóveis antes da entrega das chaves

Atendendo uma reclamação de uma consumidora da Paraíba, que reclamava da cobrança de juros sobre o saldo devedor do imóvel que ainda estava em construção, a Corte Superior decidiu, por unanimidade, ser incabível a cobrança de juros do consumidor antes da entrega do imóvel.

O relator do caso, Ministro Luis Felipe Salomão, afirmou que a cobrança de juros durante a fase de construção, tido como “poupança no pé”, é ilegal, pois é a construtora que lança mão do dinheiro do comprador sem que ele possa sequer usar o imóvel, o que torna essa cobrança de juros “descabida”, sendo que todos os custos da obra, incluindo o financiamento realizado pela construtora, devem estar embutidos no preço do imóvel e por esta assumidos.

O que foi reclamado pela consumidora no caso ao qual se aplica a decisão noticiada é comum a milhares de contratos de incorporação imobiliária, com a compra de imóveis na planta ou em construção, ou seja, muitos contratos preveem que no saldo do preço a ser pago pelo comprador do imóvel, além da incidência de INCC ou CUB (os índices mais comuns nessa modalidade de contratação), também sobre eles deve incidir juros mensal, normalmente de 12% ao ano, ou 1% ao mês.

Absurda tal cobrança, pois o que ocorre na pratica durante o período de construção é o financiamento da obra ou parte dela pelo promitente comprador, que entrega seu dinheiro à incorporadora para realizar a construção sem nenhuma contrapartida. Ele não usufrui o bem!

E quando as obras atrasam a situação se torna ainda mais grave, pois o comprador é penalizado duas vezes, por primeiro porque não poderá contar com o imóvel na data prevista e segundo, porque apesar de sofrer prejuízos por não ter recebido o imóvel ainda terá que pagar à empresa que provocou o atraso, juros e correção sobre o valor do saldo do imóvel.

Em outras palavras, a incorporadora ou construtora acabam sendo premiadas pelo seu próprio inadimplemento e quanto mais atrasarem conclusão das obras melhor será seu lucro, pois o dinheiro que tem a receber receberá muito mais do que qualquer aplicação financeira que puderem fazer e ainda com a garantia de que, caso aquele que esteja lhe pagando esse lucro parar de fazê-lo, ainda terão o imóvel como garantia.

É por esta razão que a cobrança de juros nessa fase, antes da entrega da obra, é uma verdadeira aberração, pois na prática o que está se cobrando é juros daquele que está emprestando o dinheiro. Em que pese a brilhante decisão do STJ proibindo a construtora de cobrar juros da consumidora da PB enquanto a obra não lhe for entregue, essa decisão não serve para outros consumidores na mesma situação nem tem aplicação automática, mas abre um excelente precedente para aqueles que se sentirem lesados buscarem judicialmente a reparação dos prejuízos que sofreram ou estão sofrendo.

. Por: Marcelo Tapai, advogado e professor de Direito, sócio fundador do escritório Tapai Sociedade de Advogados, especializado em Direito Imobiliário. |(www.tapaiadvogados.com.br).