Condomínios: contratação e destituição de administradora

A lei que rege os condomínios edilícios é a de nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002, “Novo Código Civil Brasileiro” que, ao tratar inteiramente da matéria nos artigos 1331 a 1358, revogou tacitamente a lei 4.591/64.

O Novo Código Civil diz que a assembleia geral escolherá um síndico e permite que ele transfira “a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção” (artigo 1348, parágrafo 2º).

Portanto, quem contrata a administradora é o síndico e quem a destitui é o síndico. A lei é bem clara: permite a ele transferir as funções administrativas.

À assembleia, caberá tão somente aprovar ou desaprovar a escolha. Ratificar ou não a escolha já feita.

O mesmo entendimento se aplica à substituição de uma administradora por outra.

A Lei anterior, 4.591/64 era mais clara: o síndico podia transferir os direitos a outrem, “de sua confiança e sob sua inteira responsabilidade”.

O Novo Código suprimiu esse termo, mas certamente os legisladores não tiveram o intuito de aceitar que o síndico pudesse transferir as funções administrativas a uma empresa que não seja de sua confiança, tampouco não responsabilizá-lo pela escolha.

Se as funções são dele, síndico, cabe a ele e somente a ele, transferi-las a quem seja de sua confiança e sob sua inteira responsabilidade.

Nessa linha de entendimento, como a lei não falou em “aprovação prévia” da assembleia, deve ser entendido que o síndico escolherá e posteriormente levará à assembleia para ratificar a escolha.

Na prática, é raríssimo uma assembleia não ratificar a escolha do síndico.

Por outro lado, se entendêssemos que o síndico, descontente com a administradora ou sentindo faltar-lhe a confiança, tivesse que convocar uma assembleia geral, antes, para substituí-la, daria margem a que a atual, pretendendo manter-se, pudesse se valer de procurações para conseguir a sua permanência.

Na hipótese de conseguir o seu intento, passaria a ter mais autoridade que o síndico, criando no condomínio uma situação extremamente desagradável.

A permitir que isso ocorresse, seria preferível que os condôminos, antes, destituíssem o síndico.

O contrato de administração de condomínios, outrossim, é de prestação de serviços. Quem assina o contrato é o seu representante legal, o síndico. Quem notifica a administradora, da intenção de rescindir, é o síndico. Portanto, não cabe à administradora discutir assunto interno do condomínio, consistente em se a assembleia geral autorizou ou não o síndico a dispensá-la. Isso é problema entre o síndico e os condôminos.

A jurisprudência confirma esse posicionamento: .Administradora - Dispensa pelo Síndico - "O Síndico pode dispensar unilateralmente os serviços da administradora, que deve merecer a sua confiança e exerce funções administrativas por ele delegadas, sob sua inteira responsabilidade. A dispensa é eficaz relativamente à administradora, respondendo o Síndico perante o Condomínio. A prestação de contas da administradora cabe ser feita pela via própria, sendo inadequado o depósito, a título de cautelar inominada." (TJ-RJ - Ac. Unân. da 2ª Cam. Cív. - Ap. 4.764/86 - Capital - Rel. Des. Nelson Pecegueiro do Amaral - cf. "Condomínio Urbano", Darnley Villas Boas - Edit. Destaque, 1993 p.70).

. Por: Daphnis Citti de Lauro, advogado, é autor do livro “Condomínio: Conheça Seus Problemas” e sócio da Advocacia Daphnis Citti de Lauro e da Citti Assessoria Imobiliária (www.ocondominio.wordpress.com.br e http://www.dclauro.com.br).