Condomínio: ratificação da nova administradora

O síndico é o representante legal do condomínio, eleito em assembleia geral e com mandato não superior a dois anos, podendo ser reeleito.

Ele pode ser condômino, não condômino, morador ou não morador.

Como não é aconselhável, por inúmeras razões, a autoadministração, o síndico deve transferir suas funções administrativas a uma empresa especializada, as chamadas administradoras de condomínio.

O parágrafo segundo do artigo 1.348 do Código Civil, ao permitir essa transferência de funções, diz que é “mediante aprovação da assembleia”.

Essa redação não é perfeita e, portanto, dá margem à discussão se o síndico deve convocar uma assembleia para mudar de administradora ou se convoca posteriormente, simplesmente para ratificar a sua escolha.

Como o citado artigo não fala em “prévia” aprovação da assembleia, mas simplesmente “mediante aprovação da assembleia”, devemos entender que a aprovação pode ser posterior à mudança de administradora, através de ratificação na assembleia seguinte.

E é melhor que assim seja. Uma das maiores razões é o mal estar que causaria a ratificação da mudança de administradora, numa assembleia realizada ainda com a administradora que está sendo dispensada, cujo representante geralmente atua como secretário, com incumbência de redigir a ata.

Outro motivo é que daria margem a que a administradora que será dispensada, utilize-se de artifícios como, por exemplo, a obtenção de procurações, para se manter, criando situação extremamente desagradável no condomínio, entre os próprios condôminos, e desautorizando completamente o síndico.

E qual o momento para ratificação da escolha?

Será o da assembleia geral seguinte, porque não há prazo estipulado por lei e não há motivo para se convocar uma assembleia unicamente para ratificação da escolha de nova administradora.

Ainda não há jurisprudência a respeito.

Casos há em que nem se coloca na assembleia posterior o item para ratificação da escolha da nova administradora e, não havendo protestos entende-se que houve ratificação tácita.

Na prática, não se tem conhecimento de caso em que a assembleia não ratificou a opção do síndico por outra administradora. E, para que isso ocorra, é necessário motivo extremamente justo, grave, com provas fundamentadas de inidoneidade, por exemplo. É insuficiente a não aprovação apenas baseada em suposições ou simplesmente para contrariar o síndico, como forma de oposição à sua atuação.

. Por: Daphnis Citti de Lauro, advogado, é autor do livro “Condomínio: Conheça Seus Problemas” e sócio da Advocacia Daphnis Citti de Lauro e da Citti Assessoria Imobiliária (www.ocondominio.wordpress.com.br e www.dclauro.com.br)