Condomínios lutam para combater inadimplência

Advogada da Lex Magister Renata Cassiano Capuzzo aponta as medidas legais contra os moradores que não cumprirem com seus deveres.

Os argumentos para não pagar em dia o condomínio vão desde doença, desemprego, pagamento de outra conta até problemas familiares. O valor da conta condominial deixa de ser prioridade também quando comparado com débitos originários do cartão de crédito ou dos juros do cheque especial, que praticam taxas exorbitantes. Enfim, as ‘desculpas’ são várias. Quando os casos de dívidas vão parar na Justiça, os juízes costumam aplicar o artigo 205 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002), que diz que as dívidas prescrevem em dez anos, salvo exceções.

A problemática da inadimplência dos condomínios de todo o País vem chamando atenção da sociedade. E todos os síndicos se perguntam: como cobrar a dívida, que causa um rombo no orçamento dos edifícios? A questão não é fácil de ser resolvida, e muito menos imediata. Contudo, muitos síndicos e administradores de condomínios dispõem de medidas legais contra os moradores que não cumprirem com suas obrigações e deveres, como explica a advogada da Lex Magister, Renata Cassiano Capuzzo, especialista em Direito Imobiliário: “É medida legal a aplicação de multa para os inadimplentes de 2% sobre o débito que poderá ser atualizado por índices de correção monetária, se assim dispuser na Convenção, além dos juros que alcançam 1%, mesmo assim, os síndicos vêm sofrendo com o aumento exacerbado destas dívidas, que geram déficits orçamentários altíssimos, pois a conta de condomínio é um rateio de despesas. O impacto ainda acarreta no bolso dos vizinhos e a conta tende aumentar de 10% a 15%”.

Na opinião da advogada, até mesmo o inadimplente tem prejuízos, afinal, se não foi possível acordo de outra forma, o síndico ou a Administradora do condomínio podem promover cobrança judicial, resultando até em penhora do imóvel, mesmo que seja bem de família. “Isso sem falar na desvalorização do imóvel na hora da venda, posto que o condomínio é uma obrigação propter rem , isso é, acompanha a coisa, e esta dívida não fica no nome do proprietário mas sim da propriedade”.

Renata comenta que alguns edifícios, no intuito de favorecer os bons pagadores, promovem descontos para quem paga em dia. “Esse tipo de procedimento não é recomendado, uma vez que pode expor o condomínio a uma ação judicial por parte do devedor que se sentir prejudicado”, pontua. Ela desaconselha também os síndicos que costumam afixar lista enumerando quem está inadimplente em locais como o elevador, o quadro de avisos e até mesmo na correspondência condominial geral. O ato é considerado forma vexatória de cobrança. “Outro ponto importante: diversos prédios estão suspendendo o uso das áreas de lazer. Esse é um ponto bastante controvertido, uma vez que alguns juízes e doutrinadores entendem tratar-se de dupla sanção sobre um mesmo ato, posto que já será aplicado ao inadimplente as multas e juros. Outros concordam com a prática, principalmente se a área em questão gerar custos ao condomínio, como saunas, lan houses e academias de ginástica, por exemplo. Com o intuito de se proteger de ações futuras, é importante registrar esse tipo de ação nas Assembleias”.

A penhora e leilão da unidade devedora são os climax das Ações Judiciais. É o último ponto antes de o condomínio receber os seus atrasados. Entretanto, não é sempre que o bem penhorado é o imóvel. Caso o devedor possua outros bens, como automóveis, é possível leiloá-los. “Vale lembrar que caso o morador esteja devendo para terceiros, o condomínio tem preferência na hora de receber seus atrasados”, finaliza Renata Cassiano Capuzzo.