Fundo de investimento imobiliário

Entre os meses de janeiro e abril deste ano, os fundos de investimento imobiliário (FII) movimentaram R$ 230,375 milhões no mercado. De acordo com informações divulgadas pela BM&FBovespa, foi registrado mais de 16 mil negócios relacionados no Brasil. Apenas em 2010, esse segmento cresceu 220,9% e alcançou mais de R$ 3 bilhões. Os fundos de investimento imobiliário consistem em uma interessante opção para a realização de aplicações financeiras em bens imóveis, sem as restrições e formalidades que são inerentes a esses negócios. Os fundos criados pela Lei 8.668/1993 e regulamentados pela Instrução 472/2008 da Comissão de Valores Mobiliários (CVM), são bastante semelhantes, em termos operacionais, aos fundos de investimentos em ações e outros ativos.

O fundo imobiliário é bem atraente para os investidores, pois pode ser isento de imposto de renda, mas desde que tenha mais de 50 quotistas, sendo que um deles não pode ter mais de 10% do patrimônio do fundo e as quotas deverão ser negociadas exclusivamente em Bolsa ou mercado de balcão organizado. Sabe-se que hoje as taxas de administração variam de 0,2% e 5%, mas devem ser descontadas antes de serem repassados os investimentos aos quotistas.

O fundo de investimento imobiliário é constituído sob a forma de condomínio fechado, representado por uma comunhão de recursos dos investidores, captados através do sistema de distribuição de valores mobiliários e destinados à aplicação em empreendimentos imobiliários (Instrução CVM 205/1994, art. 2º).

Esses empreendimentos imobiliários podem ser representados por diversos imóveis, existentes em várias cidades de uma região, ou concentrar-se em determinado ativo, como um shopping center, um condomínio residencial ou uma torre de escritórios comerciais.

Os ativos reunidos pelos participantes do fundo, que podem ser diversos proprietários, são destinados à realização desses investimentos imobiliários, em especial para a compra, incorporação ou financiamento da construção de imóveis, e os participantes são remunerados pelo produto da venda, do aluguel ou da exploração de complexos empresariais.

Os fundos de investimento imobiliário serão geridos por instituição administradora autorizada pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM), que deverá ser, exclusivamente, banco múltiplo com carteira de investimento ou com carteira de crédito imobiliário, banco de investimento, sociedade de crédito imobiliário, sociedade corretora ou sociedade distribuidora de títulos e valores mobiliários, ou outras entidades legalmente equiparadas (Lei 8.668/93, art. 5º).

Com os recursos provenientes da subscrição de quotas pelos investidores, a administradora do fundo adquire os imóveis, sendo que os bens e direitos integrantes do patrimônio do fundo, em especial esses bens imóveis, são mantidos sob a propriedade fiduciária da instituição administradora, bem como seus frutos e rendimentos, que não se comunicam com o patrimônio desta (Lei 8.668/93, art. 7º).

As quotas do fundo são negociáveis pelos seus titulares, mas o resgate dessas quotas perante o fundo não é permitido, porque isto importaria na redução da capacidade de investimento do condomínio. A principal vantagem desse fundo é ter como lastro bens imóveis de lenta depreciação, sem que esses imóveis fiquem sujeitos a quaisquer restrições decorrentes de constituição de penhora, hipoteca ou execução por parte de credores da administradora ou dos investidores.

O mercado de fundo de investimento imobiliário no Brasil amadureceu bastante desde o seu início e hoje já temos pessoas planejando a aposentadoria baseada nesse negócio. Acredito que ele irá crescer muito nos próximos anos, uma vez que o setor imobiliário ainda está no auge do seu aquecimento. Tenho certeza que é fato, o fundo imobiliário se tornou um instrumento interessante para alcançar uma boa renda com moderado risco.

.Por: Wander Brugnara – sócio-fundador do Grupo Brugnara, advogado especialista em Direito tributário e economista.