A dicotomia que prevalece no mercado imobiliário

Essa semana resolvi escrever sobre um assunto que há tempos me questiono quando ouço, aonde quer que eu vá, eventos ou conferências do setor, notícias em jornais e papo com especialistas. A retórica é sempre a mesma - fundos de Private Equity internacionais estão desembarcando em pencas no País e estão cada vez mais próximos das incorporadoras brasileiras. Serão eles a grande saída para o suposto esgotamento dos recursos da poupança em 2012 ou 2013?

Antes de falarmos sobre a relação tempestuosa dos fundos de Private Equity e do mercado imobiliário, gostaria apenas brevemente explicar porque todos temem tanto essas informações do tão comentado Mapa 4 do Banco Central, relatório que consolida as informações gerenciais dos bancos para apresentação à sociedade. Talvez o maior medo seja por não entender claramente a situação apresentada comparada ao discurso de extinção dos recursos. Analisando os balanços dos bancos, principalmente os privados no que tange as aplicações em crédito imobiliário, esses relatórios causam desconfiança já que os montantes são poucos significativos, principalmente para financiamento em Pessoa Física, no caso dos bancos privados.

Por exemplo, entre o período compreendido de fevereiro de 2010 até janeiro deste ano, o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos (SBPE) aplicou R$ 55,77 bilhões para financiar 415,9 mil unidades. Houve um acréscimo de 64,10% em valores e 39,29% em unidades. Nada mal se lembrarmos que há dez anos o mesmo SBPE financiava R$ 2 bilhões por ano. Mas ao mesmo tempo, de acordo com os números do Banco Central em outubro de 2011, o saldo de todas as contas de poupança do Brasil é de R$ 411, 877 bilhões, tendo um saldo líquido no mês 58,1% menor que o observado em outubro de 2010 e 73,4% inferior ao mês de setembro. Seria essa uma tendência? Mantendo-se essa projeção, em quanto tempo o saldo se extingue?

Essas respostas que ninguém se arrisca a assinar embaixo, até porque talvez a principal meta tenha que ser a demonstração com mais clareza das informações gerenciais à sociedade sobre o cumprimento dessa exigibilidade e dessa forma uma melhor estimativa da extinção desses recursos, e só a partir daí sermos capazes de exercitar as soluções possíveis.

Nem tanto pela motivação de fazer parte da solução a esse problema e mais em função do forte crescimento que o setor apresenta e projeta no País pelos próximos 10 anos, os fundos de Private Equity internacionais estão cada vez mais presentes no mercado, analisando oportunidades de investimentos, buscando entender os riscos e processos locais, muitas vezes em busca de um parceiro local que antecipe essa curva de aprendizado. Mas a sensação é que esses fundos não estão preparados ainda para atuar em um mercado tão competitivo e aquecido como o mercado brasileiro.

Do outro lado, as empresas incorporadoras brasileiras estão entendendo que empreender em conjunto com o mercado financeiro em nada se parece com o antigo “modus operandi” das empresas familiares que ao longo do tempo perderam transparência, nível de governança e capacidade de execução, e ainda hoje encontramos um vasto número de empresas Brasil afora que estão nesse grupo e operam ao largo do crescimento acelerado do mercado. Essa dicotomia precisa ser entendida de forma objetiva, pois é fato que fundos internacionais e incorporadoras brasileiras podem e precisam figurar na mesma fotografia.

Em um mercado em franco crescimento, oportunidades são disputadas às tapas para se ter acesso às melhores. É preciso agilidade e conhecimento dos riscos, fundos de Private Equity internacionais que demandam muito tempo de análise, entendimento do mercado e riscos, estão perdendo oportunidades para investidores locais que por já conhecerem o ambiente, são mais ágeis em suas análises, aceitam melhor os riscos inerentes ao negócio e conhecem seus retornos. É fato que o Brasil está sobreprecificado, especialmente em regiões específicas como a Faria Lima em São Paulo ou Leblon, no Rio de Janeiro, mas também é fato que o retorno de capital é função entre outras coisas dos riscos envolvidos, e se o Risco Brasil está menor, os fundos precisam entender que seus retornos talvez reflitam essa alteração.

Para as empresas o dever de casa é buscar sempre projetos que sejam de fato sustentáveis economicamente, gastando tempo e energia em aprender a apresentá-los a interlocutores financeiros, entendendo e aprendendo a valorizar as informações que seu futuro parceiro investidor precisa detalhar para tomar sua decisão de investimento.

Seja através de sua estrutura própria ou de experts terceirizados que estão no mercado para encurtar essa distância, como a LHSL Investimentos, boutique financeira que atua com foco no mercado imobiliário, o trabalho precisa ser feito para que os dois mundos possam se encontrar e tirar proveito desse mar de almirante que o mercado imobiliário parece estar.

. Por: Luiz Henrique Lessa, Partner da LHSL Group | www.lhslinvest.com