Na batida do martelo: o pesadelo dos leilões de imóveis

A retomada do imóvel, por falta de pagamento, definitivamente, tornou-se um negócio mais lucrativo para os bancos do que o próprio financiamento. É cada vez maior o número de investidores, atraídos pelo baixo preço dos imóveis, que procuram uma grande oportunidade de negócios por meio de leilões.

E, na batida do martelo, arrematar o sonho da casa própria, que se transformou em tormento e não foi quitado, é um bom exemplo de como um investidor pode se beneficiar do jogo “quem dá mais”. Alguns imóveis chegam a ser ofertados por um preço até 50% mais baixo que seu valor de mercado.

O preço baixo, sem dúvida, é o grande atrativo para a aquisição de um imóvel em leilão, além claro do arrematador não ter que cumprir às exigências burocráticas dos agentes financiadores. Comprando uma casa em um leilão, o financiamento é “automático” e para o agente financiador restam só “as vantagens dos altos lucros”.

Hoje centenas de imóveis são colocados em leilão todos os meses, pela Caixa Econômica Federal (CEF), no Estado de São Paulo e via web. Das casas próprias colocadas à venda na Internet, 99% delas estão ocupadas e a maioria dos seus donos luta na Justiça para revisar seus contratos. Caberia à CEF, a entrada de uma ação posse do imóvel, via cartório, contra o mutuário ocupante. Como o agente financeiro não realiza o procedimento, a responsabilidade de desocupação ficará a cargo do novo proprietário da residência.

Para evitar que isso aconteça é importante que o mutuário tenha cuidados no momento da aquisição da casa própria. Antes de fechar a compra de um imóvel é necessário analisar se terá condições de pagar as prestações. O ideal é que o parcelamento não ultrapasse 30% da renda familiar. O cálculo deve constar desde a primeira parcela até o último pagamento. Tomando esses cuidados o proprietário evita problemas futuros de inadimplência que pode levar à perda da moradia.

Também é essencial averiguar se o valor da taxa de juros do contrato está dentro do limite permitido pelo mercado, que hoje é de 12% ao ano. É possível pedir uma planilha com a projeção de todas as parcelas até o final do financiamento, com isso evitar surpresas. Deve também ter ciência que quanto maior o prazo de financiamento mais irá pagar pelo imóvel, pensar na estabilidade no emprego e verificar se, em caso da perda da ocupação, terá auxílio desemprego ou outra fonte de renda para quitar as parcelas. Tomando esses cuidados, certamente, evitará danos futuros no sonho da casa própria.

Já para quem pretende comprar um imóvel em um leilão, é preciso ter cautela antes de fechar o contrato. A primeira delas é saber se o imóvel ainda está ocupado, mesmo com uma carta do arrematador o novo dono pode enfrentar a demora na Justiça para despejar os antigos donos. Para não ocorrer risco é bom dar preferência aos bens desocupados. A segunda providência é averiguar se há ações judiciais com relação à casa leiloada, o que leva a obtenção de liminares do anterior proprietário para resolução da correção das parcelas ou a cobrança de juros sobre juros dos seus contratos e, consequentemente, mais espera para tomar posse do bem.

Além dessas precauções é necessária uma visita ao imóvel pretendido, com antecedência, para apurar suas condições; o levantamento de dívidas deixadas pelo ocupante, pois ficará a cargo do comprador a sua quitação, este poderá pedir o desconto no momento da compra; avaliar as condições de venda e registrar a propriedade após o arremate. Um advogado pode sanar dúvidas.

Quanto ao edital, o interessado deve se certificar sobre a descrição das condições de venda, o estado de conservação, a forma de pagamento, o preço mínimo, a comissão do leiloeiro, os impostos e o modelo de contrato que será assinado pelas partes.

O pretendente precisa levantar dívidas antigas, checar documentos, estudar as melhores formas de pagamento e ler com atenção todas as regras do edital.

.Por: Marco Aurélio Luz, presidente da AMSPA - Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências www.amspa.org.br.