Mercado imobiliário: Bolha especulativa não representa preocupação imediata, dizem analistas

Tema recorrente na imprensa internacional e chinesa, a especulação imobiliária que avança na China tem sido motivo de preocupação crescente entre analistas e investidores. Entretanto, análises deste quadro feitas pelo Economist Intelligence Unit (EIU) e pelo China Economic Quarterly (CEQ) indicam que a suposta bolha imobiliária reflete a demanda crescente por imóveis decorrente do aumento da remuneração média dos trabalhadores, a abundante liquidez na economia e o aprimoramento de projetos residenciais – todos elementos característicos do acelerado crescimento econômico chinês.

A explosão da demanda tem impulsionado a alta dos preços no mercado imobiliário local e tem garantido importante liquidez no setor. No acumulado dos últimos cinco anos, o preço da moradia na China aumentou em média 30% e desde que o governo chinês passou a leiloar o direito de uso sobre a terra, em 2004, a valorização média das ofertas iniciais tem sido de 20% na maior parte dos terrenos urbanos.

Rentáveis, os empreendimentos imobiliários têm atraído volume cada vez maior de investidores. No primeiro semestre de 2007, o setor recebeu cerca de US$ 130,6 bilhões em investimentos, crescimento de 28,5% em relação ao mesmo intervalo do ano anterior. A participação de capital estrangeiro também registrou aumento significativo no período, de 68,7%. Cerca de 25% do investimento estrangeiro total realizado no país teve como destino o mercado de imóveis no primeiro semestre de 2007, indicam dados da CEQ.

Contudo, estatísticas governamentais demonstram que nos últimos anos a moradia em grandes cidades chinesas, como Pequim, Guangzhou e Shenzen, teria se tornado relativamente mais barata, uma vez que a renda per capita média chinesa tem crescido de forma mais acelerada do que os preços de propriedades urbanas. Dessa forma, apesar do encarecimento dos imóveis, eles permanecem acessíveis à maior parte da população das cidades.

Especialistas do EIU afirmam que não há razão para alarde imediato, embora reconheçam que o superaquecimento do setor poderia provocar estragos significativos na vida social visto que, segundo a CEQ, cerca de 80% da população é proprietária de seu imóvel (ou passará formalmente a sê-lo após a promulgação da Lei de Propriedade, em 10 de outubro próximo), um índice que nos Estados Unidos é de 69%. Contudo, diante de eventual cenário de crise, ao menos a parcela da população chinesa que contraiu hipotecas é reduzida – menos da metade dos cidadãos proprietários de imóveis. A maior parte das moradias foi adquirida antes da década de 90, quando o preço dos empreendimentos imobiliários não flutuava conforme o mercado e os compradores obtinham crédito facilitado por meio de empresas estatais.

Pesquisa elaborada pelo Escritório Nacional de Estatísticas em 2005 aponta que mesmo indivíduos que contraíram empréstimos para adquirirem propriedades não tinham parte relevante de seu orçamento comprometido com os pagamentos, sendo, portanto, uma dívida sustentável. Segundo a CEQ, as políticas de pagamento facilitado e a valorização do imóvel contribuem para um panorama estável.

Entretanto, a valorização de empreendimentos e terrenos tem sido motor de várias manifestações sociais – ou “incidentes de massa”, conforme noticiados pela imprensa chinesa –, sobretudo na zona rural. As razões são as indenizações insuficientes pagas aos camponeses que tiveram suas terras desapropriadas e a corrupção gerada por autoridades governamentais locais.

O governo admite que o processo de industrialização e urbanização precisa ser controlado de forma a evitar o comprometimento da produção agrícola, e afirma que este é um dos principais desafios do 17º Congresso Nacional do Partido Comunista, que ocorrerá em outubro. A previsão é de que mais sete milhões de hectares de área cultivável sejam perdidos nos próximos anos – desde 1997, já são oito milhões de hectares comprometidos.

Como no caso da implementação de medidas para o desaquecimento da economia, autoridades locais são grandes obstáculos às políticas de contenção da especulação no mercado imobiliário. Cerca de 70% da receita dos governos locais advêm da venda de propriedades. Apesar da desobediência das províncias, desde o auge da valorização imobiliária, ocorrida em 2004, o governo central tem conseguido conter com relativo sucesso o avanço dos preços. Analistas do setor afirmam que se não fosse pela adoção de medidas administrativas (como limitar o tamanho de novos complexos residenciais para evitar que moradias de luxo e mais caras fossem construídas) e pelo recolhimento de impostos sobre operações de venda e sobre valorização de propriedades, o cenário seria significativamente pior.

Em uma economia que registra crescimento anual do PIB superior a 8% desde 2000, a aparente bolha imobiliária não parece oferecer perigo imediato. A queda de aproximadamente 25% da razão entre o preço de imóveis residenciais e a renda disponível de cidadãos chineses, registrada desde 1999, é um desses indícios. No entanto, apesar de não alarmantes, os dados camuflam uma realidade perigosa: a desigualdade social crescente no país. Ainda que não seja possível falar de crise imediata, a ineficácia de políticas públicas de habitação de baixo custo, aliada à intensificação da especulação, deve agravar o problema para as classes mais baixas com agilidade.| Por: CEBC