Cláusula de vigência e direito de preferência nos contratos de locação

O mercado imobiliário no Brasil está bastante aquecido, razão pela qual os preços dos imóveis chegaram a valorizar quase 100% em algumas regiões no último ano. Com esse aquecimento, muitos proprietários se vêem diante de oportunidades irrecusáveis de venda de seus imóveis, estando alugados ou não. Diante desse assedio de investidores e compradores, como fica o locatário?

A lei que disciplina as relações locatícias, Lei 8.245/91, traz duas formas de proteção do locatário: direito de preferência e cláusula de vigência.

O direito de preferência, disciplinado no artigo 27 da Lei de Locações, diz que o locatário terá preferência na aquisição do imóvel locado, em igualdade de preço e condições. Porém, para que essa preferência seja efetivamente respeitada, deve estar averbado na matricula do imóvel. Caso o contrato não esteja averbado, o locador poderá vender o imóvel sem respeitar a preferência do locatário na aquisição, restando ao locatário reclamar perdas e danos. Uma vez averbado o contrato, com pelo menos 30 dias anteriores à venda, o locatário poderá, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, tomar o imóvel para si, num prazo de seis meses a contar do registro da transferência. (artigo 33, da Lei 8.245/91).

A cláusula de vigência está disciplinada no artigo 8º, da referida Lei, versando que se o imóvel for vendido durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de 90 dias, contados da averbação da transferência, salvo se o contrato for por prazo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel. Ou seja, para que o novo adquirente seja obrigado a respeitar o contrato de locação em curso, está situação deve ser prevista no contrato, e o mesmo ser averbado junto à matrícula do imóvel. Exemplo de cláusula: “Em caso de alienação, o novo adquirente deverá respeitar o presente contrato em seus termos e condições, consoante o art. 8º da Lei 8.245/91”.

Portanto, os locatários devem se certificar se o contrato de locação assinado traz essas disposições, e providenciar a averbação do contrato de locação junto a matricula do imóvel. Dessa maneira, com a valorização dos imóveis, se os locatários não dispuserem do dinheiro para adquirirem o imóvel, certamente terão a tranqüilidade de permanecerem no imóvel até o final do prazo contratual.

.Por: Raul Monegaglia, especialista em Direito Empresarial e sócio do escritório Kurita, Bechtejew & Monegaglia – KBM Advogados – [email protected].