L.O.Baptista-SVMFA comenta lei que limita a venda e locação de vagas de garagem a não condôminos

Em 20 de maio de 2012, passou a ter vigência a Lei nº 10.267/2012, que alterou a redação do parágrafo primeiro do artigo 1.331 do Código Civil, para o fim de restringir a possibilidade de alienação ou locação de vagas de garagem a pessoas estranhas ao condomínio às hipóteses em que houver autorização expressa no estatuto ou convenção do condomínio.

Anteriormente, o referido texto de lei não fazia menção a nenhuma limitação ao direito do condômino de usufruir das áreas suscetíveis de utilização independente (como é o caso do das vagas de garagem), e de dispor livremente de sua respectiva fração em favor de quaisquer pessoas (sendo elas moradoras ou não do condomínio).

No entanto, há muitos anos os Tribunais já vinham decidindo no sentido de que os condôminos podem sim deliberar por não admitirem a locação das áreas de garagem a terceiros não condôminos. Isso, aliás, culminou na edição no Enunciado 91 do Centro de Estudos Judiciários (CEJ) que, embora não tivesse força vinculante, era adotada como parâmetro em decisões a respeito do tema.

Inclusive, o entendimento dos Tribunais era de que, antes de alienar ou ceder vaga de garagem a um terceiro, o condômino deveria preferencialmente ofertá-la aos demais condôminos ou possuidores, de modo a limitar, sempre que possível, o ingresso de pessoas não residentes nas dependências do condomínio.

Nesse contexto, a referida lei, de autoria do senador Marcelo Crivella (PRB/RJ), tem por objetivo consolidar essa questão.

A nova lei vale para todos os condomínios do país (residencial ou comercial) e se aplica a quaisquer espécies de vaga de garagem, com exceção daquelas situadas em prédios destinados exclusivamente à guarda de veículos (os chamados “edifícios-garagem”) e àquelas de titularidade do condomínio (e não dos condôminos).

Em razão da crescente violência urbana, é compreensível a preocupação dos condôminos com relação à circulação de pessoas estranhas nas dependências dos edifícios, principalmente em se tratando de condomínio residencial. Por conta disso, admite-se a limitação do direito de propriedade do condômino com relação à sua vaga de garagem.

É importante frisar que a lei não proíbe a venda ou o aluguel das vagas a terceiros, e sim determina que caberá ao grupo de condôminos decidir se tal hipótese será admitida naquele condomínio. Em caso afirmativo, a nova lei determina que o condomínio discipline como isso deverá ocorrer (por exemplo, se haverá direito de preferência na aquisição das vagas por condôminos).

Afinal, todos os condôminos são diretamente afetados pela cessão de uma determinada vaga de garagem a um terceiro não condômino e, portanto, a decisão quanto à realização desse negócio deve ser compartilhada.

Apesar disso, a lei já causa polêmicas. Isso porque é muito comum a locação de vagas de garagem a terceiros, principalmente nas grandes capitais do país, em que os estacionamentos costumam praticar valores bastante elevados.

A lei não diz, por exemplo, como ficarão os contratos de locação de vagas de garagem atualmente em vigência, o que poderá culminar em uma série de ações judiciais, seja pelos locatários impedidos de usufruir das vagas de garagem que alugaram ou pelos condôminos que forem contrários à manutenção desses contratos

.Por: Ulisses Simões da Silva e André de Martini Menossi, advogados da área de Contencioso Cível do L.O. Baptista-SVMFA