Sancionada lei que regulamenta os contratos de locação do tipo Build to Suit

Deixa de valer a multa de soma dos valores dos aluguéis em caso de desistência de negocio pelo locatário.

Foi recentemente sancionada pela Presidente Dilma Roussef a lei federal nº 12.744 de 2012 que regulamentou os contratos de locação do tipo "built to suit", cuja tradução livre significa "construído para servir", mas que o legislador nomeou como "locação por construção ajustada". Independentemente da nomenclatura, trata-se de uma modalidade de operação imobiliária que pode ser traduzida como construção sob medida.

Para isso, o advogado coordenador da Área Consultiva/Criminal da Gaiofato Advogados, Dr. Márcio Holanda Teixeira, explica qual a mudança na lei. Contratos do tipo "built to suit" é feito por encomenda, no qual o locatário especifica todas as suas necessidades e detalha os aspectos que o negócio comercial demandará, enquanto o locador, às suas expensas, terá de adquirir determinado imóvel; edificar e entregá-lo nas condições pré-estabelecidas no contrato.

"Como garantia, o locador fixará num patamar mais elevado o valor de aluguel alto sob um prazo de locação mais longo que aquele usualmente praticado no mercado, com o que buscará garantir o retorno ao seu investimento." - explica Dr. Márcio.

Portanto, com a edição da nova lei 12.744/2012, foi acrescido na lei de locações (Lei 8245/91) um novo dispositivo que a partir de agora o locador e locatário contarão com efetivo amparo legal nas operações de locação "built to suit", eis que nos parágrafos que seguem o supracitado artigo 54-A tratam especificamente de situações relativas à alteração do valor do aluguel, prevendo também a possibilidade da imposição de multa em caso de denúncia ou "desistência" pelo locatário.

Assim, sob a proteção da nova legislação regulamentadora, os contratos de locação por construção ajustada poderão, a critério das partes envolvidas, por exemplo, vedar expressamente a revisão do valor do aluguel, de modo que nem o locador poderá requerer o aumento do valor do aluguel pactuado, tampouco o locatário terá o direito de pedir sua redução.

Inovação importante trazida com a nova lei é que agora a multa convencionada em caso de desistência do negócio pelo locatário não poderá exceder a soma dos valores dos aluguéis a receber até o prazo final do contrato, não sendo mais o locatário obrigado a se sujeitar ao pagamento de multas exorbitantes, tal como vinha sendo observado no mercado antes da edição da nova lei.

De qualquer modo, o pressuposto básico dos contratos de locação do tipo "build to suit" permanece inalterado uma vez que o investidor permanecerá sendo necessariamente o proprietário não apenas do imóvel, mas de toda a edificação nele feita sob a égide do contrato celebrado com essa finalidade.

Dr. Márcio Holanda Teixeira-Advogado associado ao Gaiofato Advogados Associados, coordenador da Área Consultiva/Criminal; Inscrito na Ordem dos Advogados do Brasil, Secção de São Paulo, sob o nº 141-991. Bacharel em Direito pela Universidade Paulista em 1995; e pós-graduado em Direito Processual Civil pela Universidade Paulista em 2000 e pós graduando em Direito Empresarial/Tributário pela Faculdade Legale; Assessor da Presidência da IV Turma do Tribunal de Ética e Disciplina da Ordem dos Advogados do Brasil, Seção de São Paulo, SP.

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