A renovação contratual no Built-To-Suit

De acordo com o novo Artigo 54-A da Lei 8.245/1991, que rege as locações dos imóveis urbanos, os contratos de built-to-suit submetem-se às condições livremente pactuadas entre as partes, caso-a-caso, e às regras procedimentais previstas na própria lei, observado ainda que (i) as partes contratantes podem ajustar a renúncia à ação revisional de aluguel e (ii) na hipótese de denúncia antecipada do contrato pelo locatário, a multa ajustada será devida por inteiro desde que não exceda o valor da soma dos aluguéis a receber até o final do contrato.

Ao confirmar os aspectos locatícios do built-to-suit, as novas regras nos levam a refletir sobre a extensão da aplicabilidade de outros institutos da Lei de Locações. Tomemos, nesta oportunidade, as seguintes dúvidas que pairam sobre os efeitos da ação renovatória, expressamente admitida pelo novo dispositivo por estar inserta no título legal que trata de questões procedimentais: considerando-se as exceções criadas pelo Artigo 54-A, é certo admitir-se a perpetuação, no cenário de renovação compulsória de contrato de locação, das cláusulas contratuais que preveem a renúncia à ação revisional e a redução da multa contratual na denúncia antecipada do contrato?

Parece-nos que não – o direito à renovação não justifica tal perpetuidade.

Com efeito - conforme abertamente discutido nas disputas judiciais que embasaram a nova legislação, a razão de ser das exceções veiculadas pela nova legislação foi especificamente proteger o investimento feito pelo locador que trabalhou sob encomenda e, nesse ponto, as exceções legais cumprem com excelência seu papel, pois presumem que tanto o aluguel, como o prazo da locação foram calculados especificamente visando tal proteção.

No entanto, uma vez ultrapassado o prazo inicial do contrato, entendemos que sua renovação, judicial ou consensual, deva ser submetida às regras das locações tipicamente definidas na lei como não residenciais, sem as exceções próprias do built-to-suit. Afinal, não existem mais, nesse segundo momento, as circunstâncias que justificaram a proteção legal.

Nesse ponto, vale lembrar que embora usualmente o locatário pleiteie em juízo, na renovação judicial, a precisa renovação compulsória do contrato em vigor, o texto da lei nos permite entender - em pelo menos dois dispositivos - que essa é uma prática assentida e não uma imposição legal. Fazemos referência ao inciso IV do Artigo 71 (“indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação”) e ao inciso III do Artigo 72 (“ter proposta de terceiro para a locação, em condições melhores”). A nosso ver, a combinação desses dois dispositivos deixa clara a intenção do legislador de permitir que as partes da relação locatícia, mesmo em conflito, tenham a faculdade de ajustar na renovatória condições diferentes daquelas pré-existentes.

Assim, se já não há dúvidas sobre a aplicação da ação renovatória aos contratos built-to-suit, entendemos que a proposta inicial do locatário deve, além de indicar valor de aluguel segundo os parâmetros de mercado para o uso do imóvel e em observância aos critérios do inciso II do Artigo 72 – aluguel esse que poderá, portanto, ser menor que o valor do aluguel vigente tendo em vista o expurgo da parcela correspondente à remuneração do investimento do locador na construção ou reforma sob encomenda – também deve requerer que a sentença renovatória da locação declare a inaplicabilidade da cláusula de renúncia ao direito à ação revisional e registre, expressamente, que, quando ocorrer a denúncia antecipada pelo locatário, a multa será devida proporcionalmente, sem a exceção do Artigo 54-A.

Parece-nos que essa interpretação é a que melhor se coaduna com as tendências atuais e deve nortear as negociações que envolvem a renovação dos contratos built-to-suit.

.Por: Maria Brandão Teixeira, Fernando Senise e Denny Millitello são, respectivamente, sócia e associados do escritório Madrona Hong Mazzuco Brandão – Sociedade de Advogados (MHM).