Guia Anefac para Compra de Imóvel – Outubro 2013

Com 1,1 milhão de casamentos ano e 46 milhões de pessoas em imóveis alugados e cedidos, demanda por casa própria permanecerá aquecida.

A Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílio do IBGE de 2013 consolida dados sobre a quantidade absoluta de imóveis do país e a sua condição perante os moradores, se próprio, alugado ou cedido. A partir dos números apresentados neste ano (ver aqui) é de se supor que a intensão para aquisição de imóveis permanecerá muito aquecida nos próximos anos por conta de pelo menos três fatores. Primeiro, da população de 46 milhões de pessoas que reside em 15,6 milhões de residências alugadas e cedidas. Segundo, pelo aumento da taxa de casamentos, de 5% ao ano, ou mais 1,1 milhão de enlaces formais/ano desde 2011, conforme dados das Estatísticas do Registro Civil do IBGE. A estes públicos que planejam ter casa própria, soma-se a disposição de parcela importante da população em adquirir um segundo imóvel, seja por oportunidade de investimento, para opção de descanso ou bens para divisão com filhos ou renda de aluguel.

Assim, dentro de sua missão institucional, a Associação Nacional de Executivos de Finanças, Administração e Contabilidade (Anefac), preparou um guia de orientações para aquisição de imóvel, algo muito importante na vida das pessoas e para o qual são necessários muitos cuidados para que não vire uma dor de cabeça. A fonte é Roberto Vertamatti –dDiretor de Economia da entidade.

As principais recomendações a quem está interessado em comprar um imóvel, novo ou usado são:

1. Ter sempre em mente que os juros no Brasil ainda são elevados, mesmo nos imóveis -Os juros para compra de um imóvel no Brasil são dos mais baixos do mercado, mesmo porque o próprio bem é a garantia da compra, no entanto, ainda assim os juros são elevados. No financiamento imobiliário os juros variam entre 6,5% e 12%, sendo que os menores juros são para financiamentos subsidiados em programas do governo.

As prestações são compostas por amortização (do valor principal) e juros. O sistema de financiamento é o Price (prestações fixas – amortizações crescentes e juros decrescentes); SAC (prestações decrescentes – juros decrescentes e amortizações constantes); e, o SACRE (prestações decrescentes – juros decrescentes e amortizações crescentes).

Neste momento em que a inflação está pressionando preços de uma maneira geral e o governo tenta combate-la aumentando a SELIC, o financiamento imobiliários também está sendo pressionado para aumentar os juros.

2. Muito importante ter um controle dos gastos implantados-Não é comum para o brasileiro, mas precisamos aprender a controlar nossos gastos diariamente, mensalmente, anualmente. Quando se quer comprar um imóvel, este controle deve ser maior, pois estaremos assumindo uma dívida para muitos anos, talvez para toda a vida.

Portanto definir o quanto será gasto na aquisição de um imóvel é um bom primeiro passo, levando sempre em conta a relação entre o que de fato cabe no bolso e as necessidades da família. E aqui uma dica importante, nunca ultrapasse dos seus rendimentos familiares mensais, mais do que 30% em comprometimento com dívidas, incluindo aí a prestação da casa própria.

3. Prestar atenção em como será o mercado imobiliário em 2014 e próximos anos-Este aspecto também é importante, pois se o mercado estiver superaquecido, você poderá pagar mais caro o imóvel a ser adquirido. A falta de moradia no Brasil ainda é grande (estima-se algo entre 8 e 10 milhões de moradias) e, só este fato, demonstra a necessidade de muito investimento em imóveis por muitos anos, sem se considerar a necessidade de reposição de imóveis velhos.

De qualquer forma 2014 será um ano onde os investimentos em imóveis vão continuar, mesmo porque o déficit habitacional no Brasil ainda é muito grande. Segundo o Sinduscon (Sindicato da Indústria da Construção Civil) estima-se para 2013 um investimento em habitação da ordem de R$ 130 bilhões, um número parecido com o ano passado; em 2011 os investimentos foram de R$ 117 bilhões. Parte importante deste “funding” está vinculado ao SFH ( Sistema Financeiro de Habitação ), com origem significativa da Caderneta de Poupança.

Ainda assim os investimentos imobiliários, considerando as fontes bancárias e mais os investimentos dos próprios consumidores, estão na ordem de 7% do nosso PIB anual, o que ainda é bastante baixo. Para se ter uma ideia nos Estados Unidos o volume de crédito para os investimentos imobiliários é da ordem de 78% do PIB, na Alemanha é 39% e, no Chile 19%.

É também importante comentar que com a queda dos rendimentos das aplicações em renda fixa, parte importante deste dinheiro vai migrar para imóveis e também para o mercado acionário.

4. Defina que tipo de imóvel procurar-Usado? Novo? Na planta? É importante responder algumas perguntas e anotar as especificações do tipo de imóvel que está procurando. É casa ou apartamento? Em qual bairro? Um apartamento de frente, de fundos ou de lado? Quantas garagens são necessárias? Varanda é necessária? Com ou sem área de lazer?

No caso de apartamento há gastos com condomínio e, muitas vezes esta obrigação é pesada, dependendo das facilidades e serviços oferecidas no imóvel. A questão da distância do trabalho pode ser um fator importante em função do custo do transporte, em especial em grandes cidades, o que torna a questão da localização do imóvel algo muito importante e também pode significar altos custos de transporte para o trabalho, além do tempo gasto.

5. Estabeleça como será feito o pagamento-Analise qual será a melhor opção de financiamento junto a um banco ou parcelamento realizado diretamente com a construtora durante a realização da obra. É bom estipular se o FGTS será usado na quitação de parte do valor. Quem tiver na conta uma boa reserva financeira ou bens que podem ser revertidos em dinheiro para a compra do imóvel, devem ser considerados e precificados colocando tudo na ponta do lápis e, assim definir qual a melhor maneira de financiar e ou quitar a compra do imóvel.

6. Observe a região do imóvel-Quem já conta com uma lista de bairros ou imóveis interessantes deve calçar o tênis e ir visitar a região, tanto de dia quanto de noite. Verifique se a região onde está o imóvel é barulhenta, quais os empreendimentos e serviços disponíveis nos arredores e, se há infraestrutura e quais são. Muitas vezes quando definimos o local ideal, chegamos à conclusão que o custo está muito alto, então, neste caso, verifique regiões próximas que às vezes também tem condições razoáveis de moradia e, os imóveis poderão ser mais baratos.

A internet também pode ser uma boa forma de pesquisa: procure referências da imobiliária, construtora ou incorporadora, vale também pesquisar a reputação dos bairros escolhidos, segurança, bem como ver os bairros mais caros e ou mais baratos para se ter uma moradia.

A pesquisa na internet sobre a situação das incorporadoras também é importante, especialmente se existem ações e ou reclamações de compradores quanto à qualidade das construções.

É também recomendável buscar na prefeitura da sua cidade os projetos e obras previstas para o bairro onde você deseja adquirir o imóvel. É bem verdade que grande parte das prefeituras não tem disponibilizado estas informações, o que vai contra uma boa administração que deve ser totalmente transparente, informando tudo ao cidadão, mesmo porque ele tem o direito a estas informações.

7. No caso de compra de imóvel usado-Neste caso o ideal é listar quais as características procuradas para o imóvel desejado. Na busca do imóvel dê preferência a profissionais que de fato conheçam o local e procure sanar dúvidas acerca do imóvel e a região na qual ele está localizado. Uma sugestão interessante é não procurar um grande número de imobiliárias e profissionais, evite imóveis que sejam ofertados por um grande número de corretoras. Dê preferência para a exclusividade do serviço.

É importante levar em consideração o estado do imóvel, pois dependendo de suas condições, os gastos e reparos serão altos e devem também ser computados na compra. Também neste caso a localização, segurança da região, vizinhança, etc., devem ser levados em consideração.

No caso de compra de apartamento usado, verifique a quantidade de vagas oferecidas na garagem e se as mesmas estão incluídas no negócio. Sem dúvida que a inspeção física, não só no apartamento, mas também na garagem, é necessária.

Examine toda a documentação e, preferencialmente, peça a ajuda de um advogado para este exame. Lembre-se você está comprando algo que, provavelmente, ficará anos pagando.

8. Pagamento de comissão para o corretor - Muitas vezes a comissão de venda de um imóvel novo já faz parte do preço. No caso de imóvel usado, quase sempre a comissão é paga pelo vendedor do imóvel. Mas, em ambos os casos, o comprador deve deixar muito claro este aspecto para evitar aborrecimentos.

9. Fazendo a proposta de compra-Para imóveis adquiridos de construtoras e ou incorporadoras, quase sempre a proposta é feita pela mesma. Neste caso o comprador precisa descer a todos os detalhes da oferta, negociando, se o caso, cada item. No caso de imóveis usados o comprador, muitas vezes, faz a oferta (neste instante seja justo e coloque-se no lugar do vendedor). Não faça propostas abusivas, com descontos elevados. Caso o corretor ceda e aceite um valor incoerente, desconfie. Verifique o que está incluso no montante proposto e o que não está. Pontue o que estiver escrito na proposta de contrato não deixando nenhuma dúvida. Exija respostas objetivas e claras. E, muito cuidado com a documentação do imóvel. Reitero, peça para um advogado conferir a idoneidade de todos os documentos envolvidos na negociação.

10. Saiba com quem se está fazendo o negócio-Pesquise e informe-se acerca do histórico e reputação da imobiliária, construtora ou incorporadora com a qual está negociando a aquisição de um imóvel. Se conseguir visitar um empreendimento já entregue por ela, melhor ainda. Peça cópia do registro da incorporação ao corretor antes de assinar qualquer contrato.

Havendo alguma dúvida, peça para que um advogado avalie toda a documentação. Se o imóvel estiver ainda em construção acompanhe a obra em todos os seus estágios, fazendo visitas periódicas. Algumas empresas oferecem, inclusive, serviços de acompanhamento pela internet.

11. Cuidado com as parcelas-Valores das prestações pagas durante a construção de um imóvel podem diferir do valor das parcelas do financiamento do saldo devedor. Lembre-se: até a entrega das chaves, o saldo devedor é corrigido mensalmente pelo índice Nacional de Custo de Construção (INCC) ou pelo Custo Unitário Básico da Construção Civil (CUB). Depois da entrega, é possível quitar a dívida, usar o FGTS para a amortização de parte do valor, caso seja o primeiro imóvel, e financiar o que resta com a ajuda de um banco. Mas atenção: é fundamental que a parcela, independente de fixa ou reajustável, caiba no bolso de quem vai comprar o imóvel.

12. Precauções pós-compra - Depois que o financiamento estiver liberado e a chave chegar à mão do novo proprietário, é preciso pagar o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) à Prefeitura local e todas as taxas de registro cartorário. Dependendo da cidade, há variações de taxas, mas em média estas taxas correspondem a 4% do valor de compra do imóvel. Portanto, programe-se: faça uma reserva financeira para arcar com despesas burocráticas. E nunca deixe de registrar a escritura, mesmo que tenha comprado o imóvel sem financiamento. Atente para o que preza o Manual do Proprietário, leia com atenção e verifique todas as garantias e prazos legais para cada componente descrito.

No caso de haver condomínio, participe das reuniões do prédio e acompanhe todos os gastos mensais e obras de manutenção e ou reformas.

Outras questões relevantes: A- Como planejar a compra de um apartamento e ou casa-A melhor maneira de garantir taxas de juros e prazos menores em um financiamento imobiliário é ter uma reserva para dar uma boa entrada, mas nem sempre é possível. Quem se encaixa nesse perfil tem liberdade para encontrar bons negócios em imóveis usados, novos ou na planta.

No caso dos usados, o financiamento vale a pena se o preço for muito atraente: isso porque normalmente as taxas de financiamento dos usados são mais caras que a dos imóveis novos. Lembre-se que no momento em que o cliente deixar de pagar o imóvel, o novo ainda continuará novo ou semi-novo.

Quem procura parcelas pequenas e prazo longo deve fugir dos imóveis usados. Normalmente o banco não financia 100% do imóvel, novo ou usado. Lembre-se que o imóvel novo, quando você terminar de pagar, já será um imóvel usado e relativamente antigo. A não ser que a diferença entre o imóvel novo e o usado seja muito grande, ou o imóvel seja do “sonho do comprador”, é melhor financiar um novo.

Se a pessoa tem R$ 200 mil, por exemplo, é melhor comprar um usado de R$ 230 mil ou um novo de R$ 250 mil? Tem que se avaliar a infraestrutura do condomínio, o quanto cada um vai depreciar, sem falar nos gastos com manutenção. Você nunca sabe ao certo quanto vai gastar em obras num imóvel usado.

B - Quem não tem dinheiro para dar de entrada, mas tem pressa para a compra de um imóvel-Nesse caso, a solução é entrar em um financiamento de 100% do imóvel, com prazo longo. Como comentamos dificilmente o financiamento é de 100% do imóvel, a não ser em imóveis de baixa renda.

Há situações em que a pessoa tem uma renda baixa e ainda paga o aluguel. Nesse caso é muito difícil ela conseguir fazer uma reserva de R$ 20 mil, R$ 30 mil para dar de entrada. Mas é importante saber que: apesar de conseguir prestações que caibam no bolso, você irá pagar o financiamento em muitos anos

C - Quem não tem dinheiro para dar de entrada e não tem pressa para a compra de um imóvel-Se o objetivo é ir juntando dinheiro para, um dia, realizar o sonho da casa própria, o consórcio pode ser uma boa opção. A vantagem é que um imóvel em consórcio pode sair de 5% a 10% mais barato do que em um financiamento tradicional, no entanto requer atenção quanto a taxa de administração que é cobrada nos consórcios.

A principal desvantagem, além dos prazos de pagamento mais curtos do que no financiamento imobiliário, é que não dá para ter ideia de quando você será sorteado, liberando assim a carta de crédito para compra do imóvel desejado.

Para quem quer sair do aluguel agora, não serve. A não ser que você tenha muita sorte ou tenha uma boa reserva para dar um lance. É bom para um jovem que não esteja com pressa de sair da casa dos pais.

D - É possível ter imóvel antes dos 30 anos? Acho justo os jovens buscarem ter o seu próprio imóvel. Eu entendo que é possível sim um jovem ter o seu imóvel antes dos 30 anos. Neste caso a minha sugestão é ele pensar (ou os namorados que estão planejando o casamento) em um imóvel modesto, bem localizado e, com facilidade de transporte público. Este imóvel modesto, no futuro, poderá ser a entrada para um imóvel maior.

Reitero que o jovem para conseguir ter seu imóvel antes dos 30 anos, requer muito controle sobre os seus gastos, controle nas compras e, em especial, com relação às compras de itens supérfluos (estes devem ser eliminados).

E - Há outros gastos? Quando da compra do imóvel, nunca esqueça de considerar que para a mudança ainda restarão outros gastos a serem feitos como: gastos com piso, lustres, em alguns casos, torneiras, acessórios para banheiro, box e principalmente armários e móveis. | Cleinaldo Simões e equipe [www.cleinaldosimoes.com.br].