Requisitos da Ação Renovatória como ferramenta para preservar o ponto comercial

A concorrência por um ponto comercial valorizado está cada vez maior nas grandes cidades. Lojistas, comerciantes, pequenos e grandes empresários sabem o quanto é importante permanecer em um mesmo local que garanta um fluxo de pessoas interessadas em seus produtos e/ou serviços, por tempo suficiente para adquirir uma boa e fiel clientela.

Contudo, não são raras as vezes que o locador verificando o fluxo de movimento/progresso no negocio, no último ano de contrato de locação cria uma serie de artifícios e/ou aumentos com a clara intenção de não renovar o contrato de locação.

Neste sentido, devemos entender preliminarmente o conceito inicial da ação renovatória do contrato de locação comercial, que segundo Georges Ripert, trata-se de um "direito de um comerciante locatário obter a renovação de seu contrato de aluguel findo e, na sua falta, a uma indenização compensatória do prejuízo que lhe causar a privação dos locais destinados à exploração de sua atividade[1]".

Neste contexto, quis o legislador, ao editar a Lei das Locações 8245/1991, garantir ao locatário o direito de ver renovado seu contrato, desde que preenchidos alguns requisitos, o que passaremos a expor:

Referida lei estabelece, em seu artigo 51, que o contrato de aluguel não residencial seja escrito e com prazo determinado, sendo que a soma do contrato ou a soma dos contratos ininterruptos a ser renovado seja de no mínimo de 05 (cinco) anos. Ou seja, poderá o locatário entrar com a ação somente quando estiver no local há pelo menos cinco anos, e esteja no mesmo ramo há pelo menos 03 (três anos), pois a lei entende que este é o tempo mínimo necessário para que se cative uma clientela e seja criado um valor comercial para o imóvel.

Nossa experiência mostra que muitas empresas acabam por perder o ponto comercial, pois não se atentaram para o prazo estabelecido em lei para propor a ação. O locatário-empresa deverá propor a ação no decorrer do último ano de validade de seu contrato e no mínimo seis meses antes do término, ou seja, no quinto ano de contrato deverá propor a ação no mínimo com seis meses de antecedência do final do contrato, sob pena de ver indeferido seu pedido pela decadência.

Igualmente, a lei, em seu artigo 52, estabelece algumas condições que desobrigam o locador a renovar o contrato, são elas: I - por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; II - imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano.

Importante salientar que no caso dos contratos realizados em shopping centers, o locador não poderá recusar a renovação com fundamento no inciso II, do artigo acima transcrito, isto porque o legislador entende que poderia ocorrer um monopólio comercial, com um consequente desequilíbrio entre as partes, ficando os locatários, obviamente, em desvantagem.

Percebe-se assim, neste sucinto estudo sobre o tema, que o locatário comercial tem na legislação uma boa ferramenta para preservar seu ponto comercial, devendo, portanto, observar os prazos e requisitos acima expostos, procurando sempre a orientação de advogados especializados na área para fazer prevalecer seu direito.

. Por: Eduardo Roberto Abdala Santos advogado no escritório Mendes & Paim | Perfil da Mendes & Paim-Constituído em 1998 a sociedade nasceu com o objetivo de buscar a excelência na prestação de serviços advocatícios, desenvolvendo as soluções mais apropriadas seja na área consultiva como contenciosa, seus sócios estão envolvidos pessoalmente em todos os casos apresentados juntamente com os colaboradores.