BRMALLS anuncia quarto projeto “Greenfield” 2007, em Cabo Frio

A BRMALLS Participações S.A. (Bovespa: BRML3), companhia líder no mercado de shopping centers do Brasil e a maior prestadora de serviços de administração, consultoria e comercialização de lojas, centros comerciais e centros empresariais anuncia que desenvolverá um shopping center com aproximadamente 21.000 m2 de ABL e sua participação será de 100% no empreendimento. A BRMALLS já aprovou os termos e condições gerais que regerão a construção, implementação e exploração do mesmo, o qual será também administrado e comercializado pela BRMALLS. O investimento total estimado é de R$ 61,5 milhões.

Shopping, com ABL Total (m²) 21.000, participação BRMALLS (%) 100%, investimento total (R$) 61,5 milhões, previsão de inauguração para o 2ª semestre de 2009, na cidade de Cabo Frio, Rio de Janeiro, onde tem uma população Total (2006) 173 mil, com Renda Média Mensal Familiar e R$ 1.792. Área de Influência, tem população total de 300 mil, em 2006. Potencial de Consumo /ano (R$) 325 milhões.

Pólo turístico: - Grande potencial turístico, chegando a triplicar a população da região (900 mil habitantes) durante a alta temporada (entre os meses de Novembro à Março) - Considerado o maior centro urbano da “Região dos Lagos” exercendo influência sobre os municípios de São Pedro da Aldeia, Arraial do Cabo e Armação de Búzios, todos caracterizados pelo fluxo intenso de população flutuante em determinadas épocas do ano - Excelente localização próxima a uma grande via de acesso.

Concorrência Inexistente: - Inexistência de shoppings concorrentes na zona de influência, posicionando o novo desenvolvimento como o único shopping regional da região - Preenche uma lacuna de demanda por shoppings, que engloba 300 mil habitantes da classe média e alta e atinge um potencial de consumo de R$ 325 milhões/ano.

Região em alto desenvolvimento: - Aumento da população residente sustentado por uma taxa de crescimento anual de 4,6% - Cidade em franca expansão devido aos investimentos governamentais em infra-estrutura - Crescimento da exploração de petróleo na Bacia de Campos - Desenvolvimento de duas universidades na cidade atraindo estudantes de toda a Região dos Lagos e aumentando o fluxo de consumidores da região.

Avaliação da transação: A BRMALLS contratou uma empresa especializada em pesquisa de mercado, visando analisar a demanda por shoppings e expandir seu conhecimento sobre os hábitos dos consumidores da região. Os estudos revelaram uma demanda por shoppings destinados às classes alta e média, devido ao perfil dos moradores da região e da oportunidade de atrair visitantes eventuais que trafegam constantemente na rodovia próximo ao terreno.

“Não consideramos no cálculo o potencial de consumo da população flutuante. Avaliamos o projeto utilizando um fluxo de caixa descontado (DCF) por um período de dez anos. Nossas premissas de receita estão baseadas em uma estimativa para o mix de lojas âncoras e satélites e alugueis por m² abaixo dos praticados em outras localidades do Estado do Rio de Janeiro. Assumimos que todas as lojas satélites estarão locadas até final de 2009, e as lojas âncoras e lazer, até a primeira metade de 2008. Assumimos também um crescimento real de receita estabilizada a partir do terceiro ano igual a 2%. Nossas estimativas de custos de obra com o projeto preliminar desenvolvido pela RAF Arquitetura estão baseadas em estudos desenvolvidos por Gerenciadoras de Obras de 1ª linha. Dividimos a área de construção do Shopping em segmentos: i) mall e sanitários, ii) serviços/administração, iii) âncoras, iv) satélites e v) estacionamento (coberto aberto, descoberto e subsolo) e para cada área, avaliamos um custo de construção equivalente por m². Além da equivalência, definimos, em conjunto com as Gerenciadoras, uma tabela de custos unitários para cada tipo de Shopping de acordo com porte (ABL) do Shopping e outras características tais como ar condicionado no mall e nível de acabamento. Este estudo é constantemente atualizado e revisado pelo INCC – Índice Nacional de Construção Civil – visando refletir os projetos mais recentes em execução. Utilizamos a mesma taxa para descontar os fluxos de caixa anuais e a perpetuidade (12,0% a.a.), sem assumir nenhuma compressão. A taxa interna de retorno estimada para o projeto é de 22,0% a.a., nominal, desalavancada” informam..