Sucessão societária e o contrato de locação

No universo imobiliário, não é incomum os locadores intentarem ação de despejo, ou ainda contestarem a renovação de contrato de locação proposta por seus locatários, alegando suposta infração contratual cometida pelos inquilinos em razão da sucessão societária ocorrida nas empresas locatárias.

O errôneo argumento, utilizado pelos advogados que defendem os interesses dos locadores, é a tentativa de equiparar esta situação à cessão do contrato de locação sem a anuência do locador, prevista no art. 13 da Lei 8245/91, e que consiste, esta sim, em infração contratual.

Referido artigo não deixa margens de dúvidas quando falamos em cessão de direitos, já que é claro ao dispor que “A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador.”

Todavia, ao equipararem as consequências jurídicas da cessão de direitos prevista pelo art. 13 da Lei 8245/91 à sucessão societária, um grave erro é cometido por estes processualistas, já que tentam criam uma consequência jurídica legalmente inexistente. Vale, neste ponto, fazer uma breve exposição de conceitos.

Entende-se por sucessão societária a absorção dos direitos e obrigações de uma pessoa jurídica por outra, que pode ocorrer de diversas formas, como a fusão, a incorporação, e outras.

De fato, quando ocorre uma sucessão societária entre empresas e existem contratos de locações ainda em vigência em nome da empresa sucedida, nos termos exatos do Código Civil (Art. 1.116, do CC), a empresa sucessora torna-se detentora de todos os direitos e obrigações relacionados ao contrato da empresa sucedida.

Note que mesmo que houver qualquer disposição específica proibindo a alteração dos quadros societários da locatária – o que dificilmente existirá – tal cláusula seria nula. E isto, porque as alterações societárias internas à locatária não se confundem, em absoluto, com as figuras da cessão ou sublocação da relação locatícia.

Acresça-se a isso o fato do próprio art. 51, §1º da Lei nº 8245/91, que trata sobre a ação renovatória de locação, dispor que “o direito assegurado neste artigo poderá ser exercido pelos cessionários os sucessores da locação (...).”

Neste sentido, vale afirmar que além de não haver qualquer previsão legal sobre essa equiparação, quando da alteração da Lei de Locações pela Lei 12.112/2009, veiculou-se a possibilidade de estabelecer dispositivo legal que equiparasse a alteração do controle societário da pessoa jurídica locatária à cessão da locação, para fins de verificação de infração contratual ao acordo locatício. Tal dispositivo foi expressamente vetado (§3º do art. 13 da Lei 8245/91), conforme a mensagem de veto abaixo transcrita, por meio da qual o antigo Presidente da República Luiz Inácio Lula da Silva, em seus principais fundamentos, expõe:

“Não é possível confundir a estruturação societária da pessoa jurídica, que, independentemente da formação do quadro de sócios, tem personalidade jurídica própria, com o contrato de locação havido entre o locador e a própria pessoa jurídica. Ou seja, em outras palavras, o contrato de locação firmado entre locador e pessoa jurídica não guarda qualquer relação de dependência com a estruturação societária de pessoa jurídica locatária, considerando, essencialmente, a distinção da personalidade jurídica de cada um (sócios e a própria pessoa jurídica), conferida pelo ordenamento jurídico pátrio para cada um dos entes. Além do mais, cabe registrar que exigências assim impediriam ou dificultariam sobremaneira operações societárias de transferência de cotas sociais ou ações de sociedades empresárias, tal como, exemplificativamente, a incorporação, fusão ou aquisição da participação majoritária de grandes empresas.” (Mensagem nº 1.004, de 9 de Dezembro de 2009).”

Certo é que se fosse intenção do legislador equiparar as consequências legais da cessão irregular do contrato de locação a terceiros, com as consequências da sucessão societária da locatária, a alteração legal acima mencionada teria sido aprovada, o que de fato não ocorreu.

Conclui-se, assim, que os locadores não podem opor-se à sucessão societária da empresa locatária, tampouco requerer o despejo do locatário sob o argumento de que o mesmo estaria cometendo infração contratual, uma vez que o contrato de locação, nestes casos, permanece em pleno vigor.

. Por: Érica de Lima Siqueira, advogada formada pela Universidade Presbiteriana Mackenzie em 2012. Atua em São Paulo, no escritório Cerveira Advogados Associados (www.cerveiraadvogados.com.br), nas áreas de Direito Imobiliário e Direito Contencioso Cível.