Pesquisa realizada pelo Senac São Paulo destaca regiões propícias para receber condo-resorts

Sul, Sudeste e Nordeste aparecem como locais oportunos para o desenvolvimento desses empreendimentos. Público europeu e classe média brasileira são apontados como potenciais investidores.

O Senac São Paulo divulga pesquisa qualitativa sobre o mercado brasileiro de condo-resorts. O estudo, realizado a partir de entrevistas com representantes de operadoras e consultorias hoteleiras e associações dos setores hoteleiro e imobiliário, aponta as vantagens e desvantagens do desenvolvimento da hotelaria, por meio de hotéis em condomínios, e as ameaças e oportunidades do setor. O texto a seguir apresenta os principais resultados da pesquisa, que se inicia pela abordagem sobre o conceito de empreendimentos como condo-hotéis e condo-resorts.

Esses empreendimentos são, em geral, condomínios que aliam infra-estrutura residencial e hoteleira e que são alavancados por meio da pulverização da propriedade no mercado imobiliário. São hotéis que na maioria das vezes contam com muitos investidores para o desenvolvimento do negócio. A diferença básica entre condo-hotel e condo-resort é que o último está atrelado a amplo espaço de lazer, característica fundamental de resort.

“O Senac decidiu elaborar uma pesquisa com este enfoque porque o mercado é carente de estudos que tratem especificamente desta temática, além de o segmento de condo-resorts apresentar significativo potencial de crescimento”, afirma Ana Maria Biselli, coordenadora do Bacharelado em Hotelaria do Centro Universitário Senac.

Em relação às vantagens de se implantar condo-resorts, a pesquisa destacou cinco aspectos: valorização do produto, rentabilidade gerada, risco reduzido, facilidade de captar recursos e flexibilidade de uso. A aliança entre empreendimentos residenciais e hoteleiros foi apresentada como principal responsável pela maior valorização do produto. Já no que diz respeito à questão de rentabilidade gerada, é possível citar o fato de o investidor poder disponibilizar os apartamentos no pool de locação, tendo a possibilidade de receber rendimentos em períodos em que não utilizar o espaço. O item risco reduzido deve-se, principalmente, ao fato de a incorporadora obter o rendimento por meio da incorporação imobiliária e não pela operação hoteleira.

A facilidade de levantar recursos também foi mencionada como benéfica, uma vez que na medida em que ocorre o aumento de investidores, o custo para participar do negócio é reduzido e amplia-se o interesse dos empresários desse setor. A flexibilidade de uso foi outra característica apontada como vantagem para esse público em três situações: 1ª) a unidade é adquirida com foco no investimento e não no uso, mas existe a possibilidade de utilizá-la em alguns dias do ano

2ª) a unidade é adquirida prioritariamente como segunda residência, mas é possível disponibilizá-la para locação

3ª) existe possibilidade de os moradores usufruírem dos serviços do hotel, aspecto que muitas vezes é positivo para a operadora hoteleira, gerando mais receita.

Quanto às desvantagens destacaram-se: sofisticação do produto, risco imobiliário, pool de locação variável, relação entre investidores e operadora, entre outras. O estudo apontou que o principal desafio de se desenvolver um produto com a presença de um condomínio está na relação entre investidor e operadora. O fato de haver muitos investidores dificulta a aprovação de mudanças e novos investimentos, além de poder desgastar o relacionamento entre esses dois grupos.

Já a sofisticação do produto, refere-se à dificuldade de se estruturar um condo-resort, devido ao alto investimento necessário, ao desafio de se encontrar terrenos com área suficiente em locais com forte apelo turístico, à carência de empresas experientes na área e à falta de recursos. O quesito risco imobiliário é visto também como uma desvantagem para o empreendedor e incorporador, devido ao ônus e responsabilidade sobre os serviços agregados, ao alto custo inicial - que pode dificultar a venda das casas - e à dificuldade de captação de investidores. A variação de unidades hoteleiras dentro do pool de locação é apontada como negativa para a operadora hoteleira, por dificultar a previsão precisa de receitas e despesas.

As oportunidades e ameaças para esse setor também foram analisadas. No que diz respeito às ameaças, os pontos predominantes foram a super oferta de empreendimentos, a falta de planejamento e informação, os riscos operacionais e o cenário econômico do país. Muitos entrevistados apontaram para o excesso de empreendimentos, que poderá resultar em um descompasso entre demanda e oferta, e para a necessidade de estudo do mercado e de viabilidade do negócio. A administração do condo-resort pode ser prejudicada, entre outras coisas, pela falta de planejamento e pela situação econômica do Brasil.

“Com a valorização do real frente ao dólar, fica mais barato para o brasileiro sair do país e mais caro para o estrangeiro freqüentar destinos turísticos no Brasil”, comenta Ana Maria Biselli.

Sobre as oportunidades para o bom desenvolvimento desses empreendimentos, o estudo mostra aspectos ligados ao local onde o projeto pode ser implantado, aos potenciais investidores e aos segmentos de demanda. A região Nordeste foi apontada como mercado em expansão, por estar próximo aos centros emissores internacionais e à Europa. As regiões Sul e Sudeste também foram consideradas promissoras, por ainda haver pequena oferta nesses locais e se localizarem a poucos quilômetros das principais cidades emissoras de demanda do país.

Outra possibilidade é que cada vez mais aumente a quantidade de investidores da classe média brasileira e de estrangeiros no Brasil, seja por meio das redes internacionais ou de pequenos e médios investidores. Por fim, a pesquisa mostra que além do público europeu, dois outros nichos de demanda foram indicados como potenciais freqüentadores de condo-resorts, o público GLS e o turismo de massa.