Imóvel na planta: atraso na obra e o prazo de tolerância de 180 dias

A venda de imóveis na planta aumentou significativamente nos últimos anos, tendo em vista a possibilidade de economia de até 30% (trinta por cento), comparada com o imóvel pronto, menor burocracia para retirar a documentação, tempo para planejar a mudança, possibilidade de personalizar o imóvel e no futuro, após, o término da construção, a valorização do bem.

Entretanto, nem sempre o adquirente do imóvel terá benefícios com a aquisição, sendo que o principal dos problemas que os consumidores enfrentam é o atraso na entrega da obra.

Os contratos de promessa de compra e venda de imóveis na planta, na maioria das vezes, tem presente duas cláusulas de grande importância, a que estabelece o prazo para entrega do imóvel, e a que estabelece o prazo de carência de 180 (cento e oitenta) dias.

Hoje são inúmeras as ações judiciais que tramitam nos tribunais do país, acerca da validade da cláusula de carência de 180 dias presente praticamente em todos os contratos.

A cláusula contratual estabelece um prazo de carência para as construtoras entregarem o imóvel de 180 dias, após o término do prazo previsto para entrega do imóvel.

Os Tribunais de todos os estados do país já se posicionaram a respeito do tema, alguns deles, como por exemplo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, que considera a nulidade da cláusula contratual que estabelece o prazo de carência de 180 dias, por se tratar de uma cláusula abusiva no tocante a relação de consumo, pelo fato do consumidor no caso de inadimplemento do pagamento, não ter as mesmas benesses da cláusula de carência disponibilizada para o construtor.

No que diz respeito a validade da cláusula contratual, os tribunais, como por exemplo, o Tribunal de Justiça do Estado do Paraná e de Santa Catarina, vem decidindo que tendo em vista que a cláusula de tolerância e redigida de forma inteligível, e que há nos contratos consentimento do consumidor a respeito da cláusula de tolerância, está é plenamente válida.

A fim de acabar com essas divergências, foi apresentado pelo deputado Eli Correa Filho o projeto de Lei n.º 178/2011 que acrescenta a Lei n.º 4.591/1964, o art. 48-A, tendo como principais objetivos: declarar nula de pleno direito a cláusula que estabelece o prazo de carência, multa de 2% do valor do contrato; juros moratórios de 1% ao mês aplicados sobre a multa e multa administrativa de 0,5%.

Em conjunto com a proposta do Deputado, surgiram duas outras preposições 1.390/2011, a qual pretendia fixar o prazo de 90 dias para o prazo de carência, bem como ultrapassado o prazo o construtor ficaria obrigado a arcar com todas as despesas do imóvel.

A outra preposição PL n.º 2.606/2011, estabelece multa de 2% do valor do contrato do imóvel, bem como multa 1% mensal sobre o valor total do contrato, aplicados a partir da data de entrega, exceto nos casos de disposição de prazo de tolerância que não poderá ser superior a seis meses.

As proposições tramitaram pela comissão de desenvolvimento urbano, comissão de defesa do consumidor e comissão de constituição e justiça e cidadania, a última por sinal optou por agregar o que cada uma das preposições tem de melhor para oferecer e estabeleceu a seguinte redação para o art. 48-A: admite-se um prazo de tolerância máximo de até 180 dias para a entrega de imóvel adquirido em fase de incorporação, contados da data contratualmente fixada para a entrega das chaves.

O citado artigo ainda estabeleceu nos seus parágrafos que: o construtor deve informar prazo de carência ao adquirente, quando da assinatura dos contratos; durante o prazo de carência não haverá incidência de qualquer penalidade,: que o construtor que não cumprir o prazo de entrega somado com o prazo de carência fica obrigado a pagar multa penal de 1% (um por cento) do valor pago pelo consumidor, e 0,5 % ao mês; o adquirente deve ser informado acerca de eventual atraso com seis meses de antecedência e o adquirente deve receber informações mensais sobre o andamento das obras.

A proposta foi aprovada pela comissão de Constituição e Justiça e de Cidadania da Câmara dos Deputados, em caráter conclusivo, aguardando agora a aprovação do senado.

Logo, com a aprovação da Lei, as construtoras devem ficar atentas para fixação do prazo para entrega do empreendimento, bem como o cronograma da obra, a fim de evitar demandas judiciais e ônus desnecessários no empreendimento. Por outro lado, o consumidor deve ficar atento quando da realização do contrato, e ter plena ciência do prazo de carência, a fim de não ter surpresas ao longo do empreendimento.

. Por: Pedro Henrique Picco é advogado do AAG – Augusto Grellert Advogados Associados, atuante na área de Direito da Construção, especialista em Direito Civil e Processo Civil pela UniCuritiba.