Débito de condomínio sobre imóvel vendido em leilão

Ao adquirir um imóvel em leilão, o arrematante toma conhecimento de sua venda pública por edital e, se no edital não consta o valor do débito, ele não poderá ser responsabilizado por essa pendência financeira.

Apesar de o artigo 1.345, do Código Civil, deixar claro que: “O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante (vendedor), em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.”, mesmo assim, no caso da venda em leilão, o arrematante recebe o imóvel livre e desembaraçado de ônus, e ainda assim, o artigo 686, inciso V do mesmo Código acima mencionado, diz que: “Artigo 686 - Não requerida a adjudicação e não realizada a alienação particular do bem penhorado, será expedido o edital de hasta pública, que conterá: (...) V - menção da existência de ônus, recurso ou causa pendente sobre os bens a serem arrematados.”

Dessa forma, resta claro e evidente que para fazer a cobrança das taxas condominiais do arrematante, esses débitos devem estar descritos no edital do leilão, pois do contrário, o arrematante não é e não pode ser responsável.

Nesse caso, o condomínio tem de ficar atento ao fato de caso alguma unidade esteja, por algum motivo, sendo levada a leilão, deve procurar informar e fazer constar no edital, os eventuais débitos condominiais para não ficar sem a garantia de poder pedir penhora na própria unidade que deu origem ao débito. Eis que se não estiver descrito o débito de condomínio no edital, poderá proceder a referida cobrança apenas contra o proprietário anterior.

Vale lembrar que o imóvel, mesmo sendo bem de família, poderá sofrer penhora pelas dívidas do condomínio e se está sendo levado a leilão, possivelmente o devedor não disponha de outros bens passiveis de penhora o que poderá tornar a cobrança do débito ainda mais difícil, para não dizer praticamente inviabilizada. O ideal é que o condomínio esteja sempre atento aos editais de leilão e outras informações importantes sobre os condôminos evitando assim, surpresas.

Acrescentamos que o condomínio, na verdade, não deve ficar esperando para ajuizar ações de cobrança, sugerindo-se quando acumular quatro prestações condominiais, já se tomar uma providência, pois quando o condômino não paga quatro prestações, sinal de que continuará a inadimplência.

Ademais, se for ajuizada a cobrança de quatro prestações, as prestações vincendas serão igualmente cobradas no mesmo procedimento judicial, conforme o artigo 290 do Código de Processo Civil que diz: “Quando a obrigação consistir em prestações periódicas, considerar-se-ão elas incluídas no pedido, independentemente de declaração expressa do autor; se o devedor, no curso do processo, deixar de pagá-las ou de consigná-las, a sentença as incluirá na condenação, enquanto durar a obrigação.”

Dessa forma, não há necessidade de aguardar que o devedor das taxas condominiais fique com vários meses pendentes e com promessas de pagamentos, sendo o síndico diligente e não deixando para depois a providência de ajuizar o devedor, e eliminando a sua responsabilização por ineficiência, fazendo com que os demais condôminos arquem com as diferenças de valores decorrentes das inadimplências. Em nosso escritório Giovani Duarte Oliveira Advogados Associados já tivemos casos, em que os condôminos de um edifício de apartamento tiveram um aumento de 30% em suas taxas condominiais em razão de unidades inadimplentes, o que acabou gerando um problema de orçamento doméstico.

. Por: Giovani Duarte Oliveira, advogado, especialista em Direito Processual Civil e Gestão Estratégica de Empresas e sócio fundador do escritório Giovani Duarte Oliveira Advogados – [email protected].