Limites do despejo efetuado pelo adquirente do imóvel

O artigo 8.º da Lei 8.245/91, a Lei do Inquilinato, permite ao “adquirente” do imóvel despejar o inquilino do prédio. Esta possibilidade, conforme a doutrina e a jurisprudência, vale também para aqueles que obtém a propriedade do prédio por meio de permuta, doação, ou leilão judicial.

Em todo o caso, o novo proprietário poderá despejar seu inquilino, desde que o notifique a deixar o prédio em 90 (noventa) dias a contar do registro da venda ou da promessa de compra junto à matrícula do imóvel: após este prazo, o contrato de locação passará a vigorar também em face do adquirente.

Conforme o texto legal, a única possibilidade de o inquilino preservar seu contrato de locação, nestas situações, é obter a cláusula de vigência do acordo, em caso de alienação do imóvel, e registrá-lo no registro imobiliário antes da venda. Em todas as outras situações haverá a perda do imóvel.

Ocorre que o instituto sob análise merece estudo mais detalhado, tendo em vista a complexidade das relações entre inquilino e locador, de modo a se verificar qual a base para a desocupação do imóvel em tais situações.

Conforme Gildo dos Santos, a possibilidade de o novo proprietário de um imóvel despejar o inquilino vem desde o antigo direito romano, e se baseia em um raciocínio bastante simples: o novo proprietário não assinou o acordo de locação com o locatário, e não se submete aos seus efeitos. Logo, pode despejar o ocupante do imóvel, se isto for de seu interesse.

No regime jurídico atual, entretanto, há dois fatores importantes que devem ser levados em conta antes de se permitir o despejo nesta espécie de situação: a boa-fé objetiva, que proíbe o comportamento contraditório, e a personalidade das pessoas jurídicas, que se distingue da personalidade de seus sócios.

A vedação ao comportamento contraditório é relevante a este tipo de situação, na medida em que, caso o novo proprietário assuma, em qualquer etapa da compra do imóvel, o compromisso de manter o inquilino, deverá respeitar esta obrigação, mesmo que não tenha firmado novo acordo com o locatário. Trata-se de uma expressão da boa-fé objetiva, denominada “venire contra factum proprium”, e amplamente aceita pela jurisprudência brasileira.

Em segundo lugar, a aquisição do controle societário da pessoa jurídica proprietária do imóvel não autoriza, a nosso ver, o despejo do inquilino. Neste caso, o proprietário do imóvel, tal qual estabelecido na matrícula do prédio, não foi alterado, de modo que a pessoa jurídica que assinou o acordo de locação não pode, em razão de simples alteração social, arrogar-se a condição de “adquirente” – a personalidade jurídica do locador não foi alterada, e este, assim, deverá respeitar o contrato livremente assinado com o locatário.

. Por: Francisco dos Santos Dias Bloch, mestrando e pós-graduado em Direito Processual Civil pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo (PUC-SP). É advogado formado pela PUC/SP, e atua em São Paulo, no escritório Cerveira Advogados Associados (www.cerveiraadvogados.com.br), nas áreas de Direito Imobiliário e Direito Contencioso Cível.