Penalidades para proprietários de imóveis ociosos

Uma nova norma procura solucionar um problema que persiste há décadas em São Paulo: o uso de imóveis ociosos. Em 30 de outubro de 2014, o prefeito da cidade, Fernando Haddad, editou o Decreto nº 55.638, que veicula nova regulamentação do procedimento de parcelamento, edificação e/ou utilização compulsórios (PEUC) de imóveis ociosos, que não cumprem função social. O efeito principal foi de compatibilizá-lo com o Novo Plano Diretor Estratégico da Cidade de São Paulo - “Novo PDE”.

Por esse procedimento, se o imóvel não cumprir sua função social, o proprietário será notificado para dar-lhe adequada destinação, seja pela efetiva utilização, edificação ou parcelamento. Se os prazos não forem atendidos, ou se as obras não forem concluídas no período de até cinco anos, o proprietário fica sujeito a IPTU progressivo no tempo, que pode atingir alíquota de até 15%.

Após o período de cinco anos de aumento de IPTU, o município ainda tem a prerrogativa de desapropriar o imóvel, com pagamento em títulos da dívida pública. Em tal situação, o proprietário pode, ainda, propor parceria à Prefeitura, o denominado Consórcio Imobiliário. Por esse arranjo, o imóvel ocioso é transferido ao município para parcelamento e/ou edificação. Em contrapartida, o proprietário recebe lotes e/ou unidades imobiliárias relativas ao empreendimento desenvolvido pelo Poder Público.

Importante ressaltar que o novo plano diretor trouxe alterações nos parâmetros para aplicação do procedimento de PEUC.

A primeira alteração consiste no perímetro de abrangência, que passa a compreender, dentre outras, áreas situadas em Zonas de Especial Interesse Social (“ZEIS”) 2, 3 e 5, de Influência de dos Eixos de Estruturação da Transformação Urbana, no âmbito de abrangência de Operações Urbanas Consorciadas, inclusive do Centro, e nos limites das subprefeituras da Sé e da Mooca.

De acordo com o Decreto nº 55.638, numa primeira etapa, o PEUC será aplicado em relação a imóveis situados nas ZEIS 2, 3 e 5, bem como nas áreas contidas nos perímetros da Operação Urbana Centro e da Operação Urbana Consorciada Água Branca. O Departamento de Controle da Função Social da Propriedade (DCFSP), vinculado à Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano, inclusive, já elaborou uma listagem de imóveis situados no Centro, sob jurisdição da Subprefeitura da Sé, atualmente sujeitos ao PEUC.

Além disso, a definição de imóveis que não cumprem função social ganhou nova roupagem.

Imóveis não edificados passam a ser aqueles com metragem superior a 500 m² e coeficiente de aproveitamento utilizado igual a zero. Os subutilizados passam a ser imóveis com metragem superior a 250 m² e coeficiente de aproveitamento inferior ao mínimo exigido.

Já o imóvel não utilizado passa a ser entendido como aquele com desocupação de, no mínimo, 60% da correspondente área construída, por um período de um ano. No plano diretor revogado, imóvel não utilizado era definido como aquele com percentual de desocupação mínima de 80% da respectiva área construída, por um período de cinco anos.

A nova definição de imóvel não utilizado causa insegurança jurídica, principalmente num momento de desaquecimento do mercado imobiliário, com significativa formação de estoques.

Note-se que o Decreto 55.638 prescreve alguns exemplos de impossibilidade jurídica momentânea, que serve de justificativa para o estado de ociosidade do imóvel, enquanto presentes. Tais exemplos resumem-se, num primeiro plano, apenas aos casos de pendência judicial, declaração de utilidade pública ou interesse social e impedimentos decorrentes da aplicação da legislação urbanística.

Outras situações, porém, podem e devem ser tratadas como impossibilidade jurídica pela Prefeitura, sempre que a falta de utilização ou edificação não decorrer de simples conduta do proprietário.

O novo decreto também prescreve lista de atividades que prescindem de edificação para sua implementação e que, por isso, não se encontram sujeitas ao PEUC. Essa lista ainda poderá ser ampliada para compreender novas atividades, desde que reconhecidas por decisão da Câmara Técnica de Legislação Urbanística (CTLU). É de notar que a atividade de estacionamento rotativo foi expressamente excluída dessa lista, o que causa preocupação.

Vale salientar que a finalidade da PEUC não é punir mas, sim, servir de instrumento indutor da função social da propriedade, conforme previsto na legislação local e no Estatuto da Cidade. Sob esse aspecto, notificações da Prefeitura que não estejam compatíveis com esse objetivo estão sujeitas a controle judicial.

. Por: Olivar Vitale, sócio do escritório Tubino Veloso, Vitale, Bicalho e Dias Advogados, conselheiro jurídico do Secovi-SP e Sinduscon-SP, professor da Universidade Secovi, ESPM e Poli-USP | . Bruno Sales, advogado da área de direito administrativo do escritório Tubino Veloso, Vitale, Bicalho e Dias Advogados.