A cláusula penal e os danos excedentes nos contratos de locação

São muitas as características do contrato de locação, considerando, dentre elas, a comutatividade e onerosidade. Ou seja, as prestações decorridas das cláusulas pactuadas são de prévio conhecimento das partes, bem como, há reciprocidade de direitos e obrigações.

Umas destas cláusulas inseridas no contrato de locação é a chamada “cláusula penal”, ou, para muitos, “multa contratual”.

O Código Civil em seus artigos 409 a 416 e o artigo 4º, parágrafo único da lei do inquilinato (lei nº 8245/1991) tratam acerca desta referida multa. Frise-se que o Código Civil somente será aplicado às relações de locação em caráter residual, conforme dispõe o artigo 79 da lei 8.245/1991.

Neste sentido, o artigo 4º da lei do inquilinato, no que se refere à multa, prefixa, antecipadamente, perdas e danos diante do descumprimento das obrigações contratuais, objetivando indenizar a parte prejudicada.

Esclarece-se, também, que a multa referida tem caráter de “multa compensatória”, isto é, há indenização prévia por perdas e danos no caso de descumprimento parcial ou total da obrigação, no entanto, muitas vezes, a cláusula penal vem disposta no contrato como multa moratória (para os casos de atraso no pagamento dos aluguéis).

Desta forma, como existe uma previsão que visa indenizar as perdas e danos em caso de rescisão, não haveria o que se falar em indenização suplementar, salvo estipulação contratual neste sentido. Este é o entendimento do artigo 416 do código civil, pois “ainda que o prejuízo exceda ao previsto na cláusula penal, não pode o credor exigir indenização suplementar se assim não foi convencionado”. Frise-se, ainda, que se estiver convencionado a faculdade de pleitear a indenização suplementar, “compete ao credor provar o prejuízo excedente".

Portanto, a princípio, a legislação prevê que a multa compensatória contratual deve ser aplicada para os casos de inadimplemento contratual, como a multa rescisória, por exemplo, mas, se previamente previsto no contrato e tendo a parte prejudicada sofrido danos excedentes, pode esta pleitear a indenização suplementar, lembrando que em hipótese alguma será admitido o bis in idem, razão pela qual o credor terá de provar que sofreu danos excedentes.

. Por: Larissa Rocha Magalhães, advogada do escritório Cerveira Advogados Associados [[email protected]].