Entrega do condomínio e assembleia de instalação

A assembleia geral de instalação (AGI) é o primeiro passo para o início da vida condominial. É a partir dela que os representantes legais do empreendimento são eleitos e uma previsão orçamentária para rateio das despesas do condomínio é aprovada.

Algumas incorporadoras costumam preparar verdadeiros eventos, com recepção, manobristas, decoração e coquetel. Porém, muitas vezes, isso acaba tirando o foco da assembleia de instalação e inibe a participação do condômino, deixando que pontos importantes para a gestão do condomínio passem despercebidos.

Um ato essencial para o condomínio logo na AGI, por exemplo, é a eleição do presidente, conforme previsão em Convenção. Esta é a etapa inicial para iniciar os trabalhos do condomínio e para deliberar exclusivamente o que estiver na pauta, devendo o presidente eleito indicar o secretário. A falta deste representa irregularidade, e dará espaço para que a ata seja realizada sem precisão e não represente o que foi deliberado. Neste caso, o caminho será juntar testemunhas e anular a assembleia.

Portanto, somente após a AGI, é que o condomínio estará instalado e quando a cota condominial poderá ser cobrada dos condôminos, desde que as unidades tenham sido entregues, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ). Com isso, o condomínio também poderá requerer o número de inscrição no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica (CNPJ), contratar funcionários, abrir uma conta bancária, entre outras medidas.

Ao contrário da prática recorrente das construtoras, o melhor momento para instalação do condomínio não é a partir da liberação do Habite-se (documento emitido pelas prefeituras atestando a legalidade do prédio ou da casa), mas, sim, quando as unidades autônomas já tiverem sido vistoriadas, as áreas comuns estiverem prontas e as chaves forem entregues a todos os condôminos.

Se o condomínio não estiver com as áreas comuns prontas e as unidades não tiverem sido entregues, a assembleia poderá aceitar a instalação, desde que a incorporadora arque com as despesas de custeio até que as pendências sejam resolvidas. Outra alternativa seria a assembleia recusar a instalação até que o prédio tenha condições de habitabilidade, o que inclui a entrega das chaves das unidades e o término das áreas comuns. Neste último, o ideal é que a situação passe pela avaliação de um advogado, para que a recusa não prejudique todos.

As Convenções possuem cláusulas nulas aonde aduzem que o síndico poderá ser indicado pela incorporadora, e que a administradora será indicada da mesma forma, por período inicial de dois anos. No entanto, o Código Civil (Art. 1.347) prevê, de forma clara, que o síndico será eleito pelos presentes em assembleia, e a indicação do incorporador somente terá valor se esta for referendada em assembleia, o que validaria o ato.

A escolha da administradora, por mais que seja prorrogativa do síndico (Art. 1.348. § 2º do CC), deve ter ratificação em assembleia. Na assembleia de instalação será eleito o primeiro síndico do condomínio, e como não existe antecessor, é necessária uma empresa administradora para iniciar os trabalhos. Isso não causaria problemas, desde que fique claro que o síndico eleito deverá assinar o contrato e que o prazo de rescisão deve ser de 30 dias, e não de dois anos, o que representaria um desequilíbrio contratual.

A inserção deste na ata, ou no contrato, possibilitará o ingresso de medida judicial anulando tal ilegalidade, caso a administradora/incorporadora insista na arbitrariedade. Entre o condomínio e a administradora/incorporadora existe a relação de consumo, desta forma, suscetível às normas do Código de Defesa do Consumidor, que entre outros, entende como abusivas as cláusulas que deixem o consumidor em desequilíbrio.

As ilegalidades em assembleia de instalação podem representar ao condomínio prejuízo contínuo, ajudando a maquiar vícios de construção, desperdício de dinheiro com o pagamento pelo condomínio de despesas que seriam da construtora, eleição de representantes que defendam interesses opostos aos do prédio, entre outros.

A garantia de segurança é a eleição de um síndico morador, ou profissional sem relação com a construtora/administradora, administradora isenta, o que não ocorre com a indicação pelo incorporador, contratação de assessoria jurídica e de um laudo pericial pós-obras.

. Por: Rodrigo Karpat, advogado especialista em Direito Imobiliário, consultor em condomínios e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados