Cobrança de taxa associativa em loteamento

A 2ª Seção de Direito Privado do Superior Tribunal de Justiça (STJ) firmou tese, a partir do julgamento de dois recursos (Resp 1.280.871/SP e 1.439.163/SP), que irá vincular as demais decisões judiciais a respeito do pagamento de taxas associativas.

Ambos os casos julgados envolvem a discussão sobre a validade da cobrança de taxas de manutenção ou contribuição de qualquer natureza por associação de moradores ou administradora de loteamento de proprietário de imóvel que não seja associado, nem tenha aderido ao ato que instituiu o encargo.

Segundo o entendimento firmado pelo STJ e que deverá ser adotado por outros tribunais do país, “as 'taxas', contribuições de manutenção ou de conservação criadas por associação de moradores ou administradora de loteamento, só podem ser impostas a proprietário de imóvel adquirido após a constituição da associação que a ela tenha se associado ou aderido ao ato que instituiu o encargo.”

Assim, a criação posterior de uma associação, onde casas já existam, dependerá da anuência de seus vizinhos para que estes estejam associados e tenham a obrigação de pagar a taxa associativa. Não será de forma compulsória, assim como não prosperará a tese de enriquecimento ilícito do Código Civil, mas sim a interpretação do livre direito de se associar ou manter-se associado com base na Constituição Federal. Por outro lado, muitos loteamentos são condomínios de fato e assim se assemelham aos condomínios de direito, só que lhes falta o amparo legal.

Portanto, o entendimento do STJ é no sentido de que, se o proprietário comprou o imóvel e anuiu na aquisição com a filiação na associação, o que ocorre no momento da assinatura do contrato de compra e venda no caso de loteamentos novos, deve manter-se associado e a taxa lhe pode ser imposta. Isso porque neste caso, sob pena de se enriquecer ilicitamente, o imóvel está sendo valorizado por estar nestas condições, e os serviços prestados passam a ser essenciais à manutenção, e fazem parte da concepção do todo.

Da mesma forma ocorre com o adquirente, que comprou o lote de um proprietário que estava filiado. O fundamento é o mesmo: de que o bem tem valor agregado por estar em associação. Neste caso houve uma aceitação tácita, ou seja, não escrita a partir da situação em que o bem se encontra, e não se manter nesta condição é enriquecer-se ilicitamente e se aproveitar do fato em detrimento aos demais.

. Por: Rodrigo Karpat, advogado especialista em Direito Imobiliário, consultor em condomínios e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados.