Usucapião extrajudicial: mais um instituto a escapar do corredor do fórum

A usucapião é um dos institutos jurídicos mais populares, assim como "pensão alimentícia", por exemplo.

Profissionais que atuam no mundo do Direito ou até mesmo leigos: todos já ouviram falar ou estiveram diante de uma demanda que envolveu a chamada "usucapião", aqui tratada no feminino por se tratar de um substantivo comum de dois gêneros e que, como tal, admite o artigo masculino e o feminino.

Firulas linguísticas à parte, não é demais lembrar que são 03 (três) os tipos básicos de usucapião: a) o tipo Extraordinário, que exige posse mansa e pacífica e sem interrupção pelo prazo de 15 (quinze) anos, independente do justo título ou boa fé, sendo tal prazo reduzido para dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele tiver realizado obras e serviços de caráter produtivo; b) o tipo Especial, no qual estão incluídos o subtipo Urbano, que exige posse ininterrupta e sem oposição, de imóvel urbano utilizado como moradia, pelo prazo de 05 (cinco) anos em área não superior a 250 metros quadrados, e o subtipo RURAL, que exige posse ininterrupta e sem oposição, de imóvel rural, tornando-o produtivo por seu trabalho, pelo prazo de 05 (cinco) anos em área não superior a 50 hectares, sendo que, em ambos os casos, o requerente deve comprovar que não possui outro imóvel e que dele retira a sua subsistência, quando rural; e o c) Coletivo, modalidade prevista no artigo 10 da Lei 10.257/2001 (Estatuto da Cidade) e que exige posse ininterrupta e sem oposição, de área urbana com mais de 250 metros quadrados, ocupada por população de baixa renda para sua moradia e desde que não seja possível identificar os terrenos ocupados por cada possuidor e que nenhum deles seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

Sem esquecermos dos outros tipos especiais (como a usucapião familiar, a exemplo), mas indo direto ao assunto, o fato é que todas as alterações legislativas dos últimos anos não apenas preservaram a usucapião, mas procuraram também ampliar o seu espectro a fim de conferir Direitos Sociais e Individuais (Moradia e Propriedade) aos que realmente empregam esforços para preservar a função social da propriedade.

A questão é que nenhuma das mudanças na lei foi tão arrojada e merecedora de festejos quanto a recente possibilidade, pelo Novo Código de Processo Civil, do reconhecimento da usucapião pela via extrajudicial.

Isso mesmo. Depois da possibilidade de se realizar o divórcio e o inventário em Cartório, agora é possível o trâmite extrajudicial da usucapião.

O novo CPC (sigla usada na praxe forense) alterou a Lei no 6.015/73 (Lei de Registros Públicos) para admitir que qualquer um peça, no Cartório de Registro de Imóveis onde o imóvel está matriculado, o reconhecimento extrajudicial da usucapião.

Para isso, quem faz o pedido em Cartório deve necessariamente estar representado por um advogado e apresentar uma relação de documentos, quais sejam:

I - uma ata notarial, que nada mais é do que uma escritura lavrada por um Tabelião de Notas, onde ele, sob fé pública, atesta o tempo de posse do interessado e de seus antecessores, se houver;

II - a planta e memorial descritivo do imóvel, ambos assinados por profissional com respectiva responsabilidade técnica no conselho de fiscalização profissional. Além do profissional, devem assinar também os titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, que são aqueles imóveis imediatamente vizinhos ao usucapiendo. Aqui há um detalhe: se não houver assinatura de todos, eles serão necessariamente notificados pelo correio para se manifestar, sendo o silêncio interpretado como concordância;

III - certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente. Essas certidões você pode obter no Fórum e dirão se há alguma ação judicial envolvendo o imóvel;

IV - justo título (contrato de compra e venda, por exemplo) ou qualquer outro documento que demonstre a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse. Esse documento pode ser representado de diversas formas. Citam-se, como exemplo, comprovantes de pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel.

Apresentados os documentos, o pedido será autuado e analisado para rejeição ou acolhimento.

Assim como acontecia no processo judicial, a União, o Estado e o Município serão intimados para se manifestar sobre o pedido e depois disso será publicado um edital em jornal de grande circulação, para que terceiros tenham ciência sobre o pedido e também se manifestem, se desejarem.

Ao final, se tudo estiver em ordem e não houver oposição, o pedido será acolhido e o oficial de registro de imóveis registrará a aquisição do imóvel com as descrições apresentadas, sendo permitida a abertura de matrícula, se for o caso.

Como nem tudo são flores, o pedido pode ser, sim, rejeitado, caso em que (também representado por um advogado), você poderá ajuizar uma ação de usucapião para obter o seu reconhecimento.

Por outro lado, a questão também pode ser enviada, pelo próprio oficial do cartório, ao Poder Judiciário para ser resolvida, caso algum dos envolvidos acima se manifeste contra o pedido.

Em suma, o ponto principal é que a possibilidade trazida com o Novo Código de Processo Civil veio para ajudar. Diz-se "ajudar" como sentido amplo, já que não apenas o já sobrecarregado Poder Judiciário será poupado com menos uma demanda, mas a própria população, que no passado clamava por Direitos e agora clama por Efetividade desses Direitos.

Se vier para somar e facilitar, que seja bem-vinda essa nova modalidade, pois uma tutela prestada de forma célere e efetiva é o conceito mais próximo do que chamamos de "Justiça".

É a lei se afastando do corredor do Fórum e se aproximando mais da população que dela precisa.

. Por: Dr. Marcelo Xavier, advogado especialista em Direito de Família e Sucessões, Direito do Idoso e Naturalização Brasileira de Estrangeiros, no Brasil Salomão e Matthes Advocacia.