Ativos Reais: Investimentos Realistas?

É normal ouvir que os brasileiros gostam de investir em imóveis. Acredito que, de fato, gostam do investimento imobiliário idealizado em seu imaginário. Contudo, o que realmente fazem pouco tem de investimento verdadeiro.

Uma definição adequada de investimento seria: atividade de alocar capital com uma expectativa matemática de retorno positiva. Isso significa que um ativo deverá gerar para seu detentor uma soma de rendimentos positivos que supere o valor investido, assumindo determinados cenários, e graus de certeza. Indo um pouco além, o retorno esperado de um “bom investimento” deveria não apenas ser positivo, mas superior a alternativas similares.

Considerando que Risco, em seu sentido mais amplo, representa as possibilidades e probabilidades de se obter resultados diferentes dos esperados, a forma como os investimentos imobiliários são feitos a maioria das vezes no Brasil amplifica tremendamente o nível de risco a que as pessoas se expõem. Investimentos imobiliários podem ter baixo risco (e bons ótimos retornos), mas isso não é uma regra universal. Não é automático em qualquer forma de investimento imobiliário realizado um nível baixo de risco, entendendo-se “risco” da forma correta acima.

A gestão de risco eficiente é a base de qualquer estratégia de investimento bem-sucedida no longo prazo. Mas isso é completamente ignorado na maioria das operações supostamente de investimento imobiliário.

O primeiro passo para um investimento correto é determinar, entender, qual é o investimento. Há uma infinidade de tipos de investimento utilizando ativos imobiliários como base. Você pode comprar um terreno, financiar a obra de um prédio, investir em um FII ou CRI, e mais uma infinidade de opções.

Em seguida, precisa-se determinar o capital investido corretamente. No caso de investimento direto em imóveis, além do preço em si, existem inúmeros custos envolvidos, como advogados, corretores, cartórios e impostos (como o infame ITBI, cobrado a cada transferência de propriedade, sem que necessariamente valor tenha sido criado). Somam-se passivos diversos assumidos, como o IPTU, condomínio e manutenção.

Em seguida, deve-se estabelecer a fonte dos rendimentos esperada. Se renda for o foco, a equação deve conter vacância, inadimplência e depreciação. Se a ideia for vender, também é preciso estimar um preço futuro, bem como incluir novamente custos de transação, assim como na compra. É importante lembrar que, como um imóvel não tem a mesma liquidez de outros ativos, pode ser preciso oferecer um desconto relevante para vendê-lo rapidamente, se for necessário – e o tempo entre investimento e venda é crucial para determinar a rentabilidade corretamente.

Finalmente, deve-se considerar as implicações tributárias. Tanto alugueis quanto a diferença entre preço de compra e de venda são passíveis de impostos. Diversos dos custos, como IPTU, condomínio, manutenção – não entram no cálculo. Ou seja, pode-se pagar imposto de renda mesmo se o resultado agregado do investimento for uma perda real ao se considerar todo capital efetivamente alocado ao longo da vida daquele investimento!

Parece claro porque muitos investidores, ainda que atraídos por características que entendem estarem presentes nos investimentos imobiliários (segurança, solidez, manutenção de poder de comprar em ambientes inflacionários), raramente conseguem sucesso consistentemente.

Ainda assim, dedico meu próprio tempo a realizar “investimentos imobiliários”. Loucura, masoquismo? Na verdade, investimentos imobiliários bem feitos são excepcionais ferramentas de geração de valor (e sua proteção). Enquanto simplesmente comprar uma sala comercial de uma incorporadora para alugá-la pode não ser uma boa ideia, investir em oportunidades bem estruturadas por profissionais especializados pode ser extraordinário.

Existem inúmeros estudos em mercados maduros que identificam os investimentos em ativos reais, como os imóveis, como os principais elementos de construção de e manutenção de patrimônios no longo prazo. Há enorme mérito e excelentes perspectivas para este tipo de investimento em geral, e fantásticas oportunidades especificas no Brasil. Mas é preciso muita prudência para fazer investimentos verdadeiros, e ser realista com estes ativos reais.

. Por: Fabio Carvalho, sócio da Alianza, empresa especializada em investimentos imobiliários.