Aquisições de imóveis

Para especialista de Silveiro Advogados, condições de distrato devem se tornar parte fundamental da negociação de aquisição imobiliária. Não há consenso em nenhum setor sobre Projeto de Lei polêmico. Logo, a regulação neste momento pode ser considerada apressada e até representativa de interesses específicos.

O Projeto de Lei 774/2015, de autoria do senador Romero Jucá e aprovado pela Comissão de Constituição e Justiça (CCJ), pode pôr fim à disputa judicial entre compradores e incorporadoras nos casos de distratos de contratos de compra de imóveis. Entre as sugestões, está a devolução de um montante mínimo de 75% dos valores pagos pelo comprador, descontada também comissão de corretagem de 5% sobre o valor do imóvel. Mas estas não são as únicas mudanças do projeto. Caso o imóvel já esteja construído, outros custos poderiam ser debitados, como impostos e condomínio.

Para o advogado Rodrigo Mutti, de Silveiro Advogados, é importante que as partes envolvidas na operação imobiliária enfrentem o distrato como elemento fundamental na negociação, da mesma maneira que são considerados o preço e o prazo de entrega do imóvel. “As condições de devolução deveriam passar a ser trabalhadas de forma clara desde a primeira proposta. Somente assim se chegaria ao ponto ideal de livre e espontâneo amadurecimento de mercado.

O setor imobiliário brasileiro tem registrado alto crescimento no número de devoluções de imóveis adquiridos. Em 2015, a cada 100 contratos, 41 terminaram na devolução do imóvel por conta dos compradores, mas o projeto de lei pode ser problemático. Estimativas em relação a 2016 apontam aumento nessa estatística. Muitos desses casos acabam sendo levados ao Poder Judiciário para arbitramento das condições justas de devolução de valores, o que ensejou medidas junto ao Poder Legislativo para regular o assunto e conter este cenário de insegurança jurídica. “É um projeto polêmico porque não há consenso em nenhum setor (categorias representativas, judiciário, Ministério Público, governo e legislativo) sobre o tema. Logo, a regulação neste momento pode ser considerada apressada por alguns e até representativa de interesses específicos por outros”, comenta o advogado.

Mutti entende que somente em duas circunstâncias uma regulamentação como essa seria adequada: quando existem lacunas ou incertezas na legislação, ou quando há entendimento dominante no cenário acadêmico e judicial. “Não enquadraria a questão dos distratos em nenhuma destas hipóteses. A lei deve consagrar outras fontes do Direito como a Jurisprudência, os usos e os costumes. Logicamente, deve servir também para assegurar o tratamento mais justo possível às pessoas. Contudo, uma regulação apressada de determinado tema ainda não devidamente compreendido e debatido pela sociedade pode criar cenário oposto, de injustiça”.

Rodrigo Mutti —Atua nas áreas do Direito Imobiliário, Contratos, Negociação Estratégica e Gestão de Departamentos Jurídicos. Graduado pela PUCRS, é especialista em Direito Civil pela UFRGS, assim como em Negociações Estratégicas e Gestão de Conflitos pelo INSPER.

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