Empreendimentos fracionados geram mais de R$ 11 bilhões de VGV

Levantamento foi feito, entre dezembro de 2016 e janeiro de 2017, pela Caio Calfat Real Estate Consulting em parceria com empresas do setor.

Na contramão da retração econômica, o mercado de propriedades imobiliárias comercializadas no sistema de fracionado ou de multipropriedade fechou o ano de 2016 com a soma de R$ 11 bilhões em VGV (Valor Geral de Vendas), potencial considerando empreendimentos entregues, em lançamento e em construção. É um crescimento quase cinco vezes maior do que o registrado no último levantamento, realizado no início do mesmo ano de 2016 (R$ 2,3 bilhões), pela Caio Calfat Real Estate Consulting, consultoria especializada no setor imobiliário e hoteleiro no Brasil. O estudo teve como parceiros duas das principais intercambiadoras de semanas férias compartilhadas no mundo, a RCI e a Interval, além da maior comercializadora deste tipo de propriedade no país, a WAM Brasil.

A pesquisa identificou 56 empreendimentos fractional no Brasil, sendo 19 inaugurados e 37 em construção ou em lançamento. No início de 2016, a mesma pesquisa registrava 33 empreendimentos existentes no país. Juntos, os 56 empreendimentos reúnem hoje 14.511 unidades residenciais fracionadas e 217.377 frações (ou cotas), com um valor médio de venda de aproximadamente R$ 51,2 mil por fração. As propriedades se espalham em 12 estados e 27 cidades. Goiás é o estado líder neste tipo de imóvel (21 propriedades), seguido do Paraná e Rio Grande do Sul (8 cada), São Paulo (6), Bahia (5), Pará (2) e Rio de Janeiro, Mato Grosso, Espírito Santo, Santa Catarina, Maranhão e Piauí (com 1 cada).

Para Caio Calfat, diretor da consultoria e vice-presidente de Assuntos Turísticos-Imobiliário do Secovi-SP, o mercado de propriedades imobiliárias comercializadas no sistema de fracionado ou de multipropriedade deve ganhar ainda mais relevância em 2017. “É um produto que cresce nas cinco regiões do país e que começa a ser estudado pelas principais incorporadoras”, avalia.

O consultor acredita que o impulso final deva ser dado com a aprovação da lei específica que pretende regulamentar este setor imobiliário do turismo compartilhado, assim como já acontece com os empreendimentos no modelo de timeshare (compra programada de semanas de férias em complexos de lazer). No fim de 2016, um anteprojeto de lei sobre multipropriedades foi encaminhado ao Congresso Nacional. O documento foi elaborado por iniciativa da Vice-Presidência de Assuntos Turísticos e Imobiliários do Secovi-SP e reuniu alguns dos principais advogados imobiliário-turísticos do país e importantes representantes de empresas ligadas ao mercado.

O objetivo do anteprojeto é definir os direitos e deveres dos cinco envolvidos no processo de produção e venda: o proprietário (geralmente o incorporador), a comercializadora, a intercambiadora, o administrador (que pode ser uma rede hoteleira) e o consumidor final ou usuário. Apoiado por importantes entidades, como FOHB (Fórum de Operadores Hoteleiros do Brasil), a ADIT (Associação para o Desenvolvimento Imobiliário e Turístico do Brasil), a CBIC (Câmara Brasileira da Indústria da Construção) entre outros, o documento visa dar maior segurança jurídica aos processos de compra, venda e construção dos imóveis.

O conceito fractional — Muito difundido nos Estados Unidos, o modelo de propriedades imobiliárias comercializadas no sistema de fracionado ou de multipropriedade chegou ao país no fim da década passada. Eles se destinam ao público interessado em manter uma casa de veraneio sem arcar sozinho com os custos e dores de cabeça que podem surgir após a compra (manutenção, segurança, impostos). Estes imóveis – casas ou apartamentos em condomínios de bom padrão ou resorts, com acesso a uma praia ou parque aquático, por exemplo – possuem alguns serviços de hotelaria e a unidade autônoma é fracionada em diversos proprietários, podendo ser vendida a propriedade ou simplesmente o direito de uso por tempo determinado. Cada dono pode usufruir do imóvel entre duas e seis semanas ao ano, com divisão de datas equilibradas para todos entre alta, média e baixa estações e feriados. As cotas de manutenção do empreendimento são proporcionais ao programa de uso escolhido. Há ainda a possibilidade de afiliação do empreendimento a uma intercambiadora de semanas de férias compartilhadas.

Segundo Caio Calfat, o aumento dos empreendimentos e vendas de imóveis no modelo fractional no Brasil se explica por diversas razões, desde o aquecimento do turismo interno até o valor da fração imobiliária, que cabe no bolso do brasileiro médio. Assim, o comprador investe menos, tanto na aquisição quanto na manutenção do imóvel e pode adquirir um produto de padrão superior ao que seria a ele possível comprar, no caso de unidade inteira. Por outro lado, empreendedores ou incorporadores viabilizam venda mais rápida, para um universo de compradores bem maior. "O preço de uma fração é proporcionalmente maior, entre 30% a 50%, se for comparado ao valor normal de uma unidade autônoma inteira", aponta. Estes imóveis podem ser produzidos individualmente ou inseridos em complexos turísticos, como resorts, marinas, campos de golfe. São exemplos o Marina Flat & Náutica, em Caldas Novas (GO) e o Malai Manso Iate Golf Convention & Spa, na Chapada dos Guimarães (MT).

Caio Calfat — Engenheiro civil, atua há mais de 20 anos como consultor no mercado turístico-hoteleiro, atendendo às principais redes de hotéis, construtoras e incorporadoras do Brasil e do mundo. É Vice-presidente de Assuntos Turísticos Imobiliários do Secovi-SP e membro do Conselho de Administração da ADIT Brasil (Associação para o Desenvolvimento Imobiliário e Turístico do Brasil) e do Conselho Consultivo do São Paulo Convention&Visitors Bureau. Professor de Planejamento Hoteleiro do MBA Real Estate da FUPAM/ FAU-USP, da FIA/ FEA-USP e da FAU-Mackenzie. Também é autor do livro “Hotelaria e Desenvolvimento Urbano em São Paulo — 150 Anos de História” — finalista do prêmio Jabuti de literatura em 2015 e vencedor do Prêmio Master Imobiliário 2016.