A era digital e as locações de espaços em shopping centers

A transformação do varejo mundial, fruto do desenvolvimento do e-commerce, impõe acomodações nas relações jurídicas existentes entre os lojistas e os empreendedores de shopping centers, na medida em que hoje os agentes do setor se deparam com situações antes não vivenciadas e por vezes não previstas nos contratos de locação. Além do mais, muitos centros de compras estão investindo em plataformas digitais próprias (por exemplo, tipo “marketplace”), bem como em outros modelos, tais como, “delivery center” e “guide shop”.

Diante deste quadro, as mudanças e adaptações necessárias são inúmeras, as quais passam, por exemplo, na revisão do modelo de remuneração dos empreendedores (hoje como regra é cobrado do lojista um aluguel mínimo e outro variável com base em percentual calculado sobre o faturamento da loja, devendo o lojista pagar o valor maior apurado entre eles mensalmente).

Como exemplo, pode-se citar a discussão, já apreciada pelo Superior Tribunal de Justiça, na qual ficou determinado que as vendas realizadas via terminais instalados nas lojas (sem a retirada do produto no momento da compra) devem ser computadas para fins de apuração do aluguel percentual.

Outra situação também atualmente alvo de disputas entre os lojistas e empreendedores de shopping centers trata sobre ser devido ou não considerar o faturamento obtidos por vendas pela internet, porém com a retirada do produto na loja.

Nestes casos, parecer ser mais razoável não incluir estas vendas, visto que a operação de compra não foi realizada dentro do estabelecimento “físico”, ao contrário, o cliente foi levado ao centro de compras pelo lojista, o que beneficia o empreendimento como um todo. O principal é verificar que, se forem bem geridas estas novas dinâmicas, ambos os lados serão favorecidos.

. Por: Daniel Alcântara Nastri Cerveira, advogado, sócio do escritório Cerveira Advogados Associados; autor do livro "Shopping Centers - Limites na liberdade de contratar"; professor dos cursos MBA em Varejo e Gestão de Franquias da FIA – Fundação de Instituto de Administração, de Pós-Graduação em Direito Imobiliário do Instituto de Direito da PUC/RJ, de Pós-Graduação em Direito Empresarial pela Universidade Presbiteriana Mackenzie; integrante da Comissão Jurídica da ABF - Associação Brasileira de Franchising; consultor jurídico do Sindilojas-SP e; Pós-Graduado em Direito Econômico pela Fundação Getúlio Vargas de São Paulo e em Direito Empresarial pela Universidade Presbiteriana Mackenzie.

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