A Regularização Fundiária Urbana

De Interesse Específico ( Lei nº 13.465/17) –—proporciona o reordenamento para o caos urbano e privilegia situações consolidadas até 22/12/16.

A regularização fundiária urbana social ou específica é um processo que visa corrigir o uso das áreas urbanas irregularmente ocupadas e reconhecidas administrativamente como um núcleo urbano, promovendo uma titulação aos ocupantes mediante o atendimento de regras de ordem urbanística, ambiental, social e registral.

Historicamente no Brasil, a lei de uso e parcelamento do solo urbano (Lei nº 6.766/79) tratou de dar diretrizes para organizar as cidades obedecidos os requisitos urbanísticos, ambientais e formais. Após isso, em 1988 a Constituição Federal trouxe em seu bojo a função social da propriedade prevendo disciplinar o uso da propriedade no plano diretor municipal.

Por sua vez, o Estatuto das Cidades (Lei nº 10.257/01), determinou prazo para que as cidades, de acordo com a legislação, aprovassem seu plano diretor participativo, obedecido o ordenamento da cidade com a participação e o beneplácito popular deixando em destaque a regularização fundiária, e conferindo melhor aproveitamento dos espaços urbanos em prol de todos os munícipes.

Seguindo esse viés a regularização fundiária, recebe através da Lei 11.124/05 o suporte indispensável para implantação do Sistema Nacional de Habitação de Interesse Social e em 2007 e 2009, viabilizou e foi desenvolvido o Programa Minha Casa Minha Vida.

Ainda, corroborando com o pretendido, o Código Florestal de 2012 teve sua redação modificada nos artigos 64 e 65 pela Lei 13.465/17 incluindo requisitos a serem cumpridos para configurar a REUrb.

A REUrb somente se aplica a núcleos informais consolidados até 22/12/2016, reconhecidamente pelo poder público como assentamento clandestino e ou irregular, passível de ser regularizado por qualquer razão, socialmente justificável, titulados ou não.

A lei não explicita qual o número de ocupação, lotes ou terrenos que compõem o núcleo e, assim, caberá ao bom senso estabelecer o que será considerado um núcleo. Pode atender um conglomerado de estabelecimentos comerciais e/ou residenciais, inclusive situados e consolidados em áreas de preservação permanente, já contempladas com equipamentos públicos, conforme exigência, não obstante a previsão de que se faça a compensação ambiental correspondente.

Privilegiando a dignidade humana, por certo que as REUrb trarão grande benefícios àqueles que hoje vivem à margem da “legalidade” sem titularidade de suas moradas ou, embora titulados não estão “regulares” na área urbana e/ou rural. No entanto, a REUrb-E se aplica a qualquer núcleo desde que esteja consolidado e reconhecido administrativamente até 22/12/2016, independente do tipo de uso que se esteja fazendo no local.

A ideia não foi somente trazer para a legalidade a população de baixa renda, mas de legalizar (quase) toda a ocupação irregular que esteja inserida num núcleo, independente de se tratar de área residencial, comercial, estabelecimentos de luxo, ocupação em área de marinha, app, etc..

Como se disse, a lei estabeleceu que são contemplados os núcleos consolidados até 22/12/16. Mas fica a pergunta: daqui há vinte (20) anos o que se fará com os núcleos que se formarão? Porque nesta esteira de pensamento e regularização, não tenho dúvidas de que futuramente haverá que o “elastério” da lei vigorará e o prazo retroativo se fará para “abarcar” mais conglomerados irregulares que certamente surgirão.

E isso se diz pelo fato de que uma das justificativas para a criação da REUrb-E é que sairá muitas vezes mais caro para a Municipalidade e para o meio ambiente recuperar a área, ao seu status quo ante, do que regularizar o que já tiver consolidado, determinando a correspondente compensação ambiental.

Aos notários, cabe apenas fazer o que determinar o Poder Público. No Poder Público, espera-se que estejam presentes gestores/administradores preocupados com o ordenamento da cidade, com sua população, pois se sabe que fragilidade pode ser negociada usando mais um instrumento destinado exclusivamente para melhorar a cidade e dar dignidade à sociedade atingida.

Por fim, a REUrb é um processo de interesse da sociedade e das administrações, e poderá encerrar com inúmeros processos judiciais, que se aplicada somente para os fins a que se destina, trará grande melhoria para as cidades, dignidade para a população, legalidade para os irregulares e maior arrecadação para o Poder Público Municipal.

. Por: Luciana Bristot de Bem, advogada OAB/SC 14.147, colaboradora do Escritório Giovani Duarte Oliveira Advogados Associados.

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