É possível a exoneração do fiador em contrato de locação em tempos de pandemia?

Nos contratos de locação podem existir algumas modalidades de garantias dadas pelo locatário, a mais usada delas é a fiança, pela qual o fiador compromete-se solidariamente pelas obrigações de pagamento assumidas pelo locatário, durante a vigência da locação. Significa dizer que em caso de inadimplência do locatário, o locador poderá exigir do fiador, que responde inclusive com seus bens particulares. De acordo com o art. 818, do Código Civil, a fiança se caracteriza por um contrato em que "uma pessoa garante satisfazer ao credor uma obrigação assumida pelo devedor caso este não a cumpra".

Porém, se isso ocorreu até o início do ano de 2020, provavelmente esse fiador não poderia contar com o surgimento de uma pandemia que se arrasta até os dias atuais e que trouxe crise econômica e medo, dentre outras infelicidades. Na verdade, essa situação é um tanto quanto delicado para todas as partes integrantes da relação contratual.

O receio fica ainda maior considerando que a fiança é uma das exceções à regra da impenhorabilidade do bem de família, previsto no art. 1º, da lei 8.009/901, pois, conforme dispõe o art. 3º, inciso VII do mesmo diploma, nos casos de fiança concedida em contrato de locação, o bem imóvel do fiador, ainda que em caráter familiar (único imóvel do fiador, aquele em que reside com sua família), poderá ser penhorado para fins de pagamento de eventual dívida locatícia criada pelo afiançado. Porém, só é possível o fiador se exonerar da fiança, isto é, de se ver livre dessa garantia e de sua responsabilidade após o término da locação, já que o art. 39 da Lei de Locação prevê que "qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado."

Dessa forma, vigendo o contrato de locação por prazo determinado, o fiador poderá exonera-se do encargo assumido, notificando o locador durante a vigência do contrato, entretanto a exoneração somente produzirá efeito após o fim do prazo pactuado entre locador e locatário.

Já quando a locação se dá por prazo indeterminado, o fiador deve da mesma forma manifestar sua intenção de desoneração da fiança ao locador, por meio de notificação, sendo que ficará ainda obrigado pelo prazo de 120 dias, a partir da data do recebimento da comunicação pelo locador, em observância ao disposto no art. 40, inciso X, da Lei de Locação.

Exonerado o fiador, o contrato ficará sem nenhuma garantia, podendo o locador notificar o locatário para que, no prazo de 30 dias, apresente novo fiador ou realize a substituição da modalidade de garantia do contrato de locação por quaisquer uma daquelas previstas no art. 37 da lei 8.245/91, sob pena de desfazimento da locação conforme previsão do art. 40, inciso IV e parágrafo único do mesmo diploma legal.

Contudo, pelo cenário já citado, dificilmente o locatário conseguirá encontrar novo fiador para assumir a fiança, podendo ocasionar no desfazimento da locação, o que na prática é tão ruim para o locatário, quanto para o locador que, com as dificuldades do mercado imobiliário, terá que tentar novamente um novo contrato de locação e, provavelmente, com redução do valor do aluguel.

Dessa forma, é importante que as partes estejam abertas a um diálogo claro e flexível que busque a melhor solução para todos os envolvidos, buscando-se evitar ou, pelo menos, minimizar os impactos que uma exoneração de fiador pode causar na relação contratual.

. Por: Jessica Rodrigues Duarte, advogada OAB/SC 55.529, colaboradora do Escritório Giovani Duarte Oliveira Advogados Associados.

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