O necessário debate sobre o índice adotado para reajuste de aluguel

O recente Projeto de Lei n.º 1026/21, de autoria do deputado Vinicius Carvalho (Republicanos-SP), propõe alteração à Lei n.º 8.245/91, com a determinação de que o índice de correção dos contratos de locação de imóveis urbanos para finalidade residencial e não residencial não poderá ser superior ao índice oficial de inflação do País e, para esta finalidade, seria aplicado o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA).

Atualmente, a Lei n.º 8.245/91, que regula a locação de imóveis urbanos no País, determina que o indexador aplicável à correção do valor do aluguel será definido de comum acordo entre as partes e não fixa um índice oficial para a hipótese de não haver, no contrato, essa previsão.

Já há algum tempo o mercado imobiliário adotou o Índice Geral de Preços e Mercado (IGP-M), calculado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV), como o indexador mais utilizado para esse tipo de contratação.

Historicamente, o que justifica a utilização do IGP-M para atualização dos valores de aluguel em contratos de locação, considerando que a lei de locações é de 1991, seria a hiperinflação da época, pois o IGP-M era o índice que protegia os contratos contra o câmbio e não havia um descolamento muito grande do índice com os IPC’s. Na décadas de 1980 e 1990, quando o Brasil acumulava números monstruosos de inflação, os ativos mais seguros eram em moeda estrangeira e imóveis, por esse motivo, o mercado adotou o IGP-M para corrigir os valores de aluguel e isso se estendeu até os dias de hoje.

Importante pontuar que o IGP-M sofre influência considerável, por exemplo, das oscilações do dólar e de outros indicadores que correspondem à inflação dos preços no atacado, varejo e custos do setor de construção habitacional. Ou seja, varia de acordo com o momento econômico do País.

Em meio à pandemia e à desvalorização cambial, em 2020 o IGP-M deu um salto, e já acumula 31,12% em 12 meses concluídos em março, contra 4,52% do IPCA.

Esse fato desencadeou diversas discussões, judiciais e extrajudiciais, entre locadores e locatários sobre a aplicabilidade ou não do IGP-M, eleito nos contratos de locação como o índice de correção anual do valor do aluguel.

A ideia do Projeto de Lei, inicialmente, era fixar um indexador oficial — já que a lei de locação de imóveis urbanos, Lei n.º 8.245/91, deixa a eleição do índice de correção do valor do aluguel a critério das partes —, mais próximo da realidade da inflação que impacta os contratos de locação.

Ocorre que o projeto, em seu artigo 18, parágrafo único, estabelece também que é permitida a cobrança de valor acima do índice oficial, que seria o IPCA, desde que com anuência do locatário.

Trocando em miúdos, na prática, mesmo com o Projeto de Lei, a regra geral não muda em nada. Continua valendo a livre convenção entre locadores e locatários. Somente seria aplicável o “limitador” na ausência de previsão do indexador no contrato.

O projeto tramita em regime de urgência e agora deverá ser votado diretamente no plenário da Câmara, em data ainda a ser definida.

. Por: Giselle Vergal Lopes, sócia do escritório Viseu Advogados; Especialista em Direito Processual Cível pela PUC-SP e em Direito Imobiliário pela Universidade Secovi-SP.

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