O fantasma da tributação nos fundos imobiliários se aproxima; devo fugir?

A verdade seja dita, junho foi mais um mês em que os Fundos Imobiliários ficaram para trás em relação a performance das ações de forma geral - mas está longe de ser o fim. Um dos grandes destaques no período para os investidores de FIIs foi a polêmica e controversa proposta de reforma tributária apresentada pelo Governo que, entre outras coisas, se aprovada pelo Congresso Nacional, acaba com a isenção na distribuição de dividendos dos FIIs aos investidores pessoa física.

O fantasma da tributação dos dividendos ganhou forma nos últimos dias de junho, com a apresentação de uma proposta de reforma tributária pela equipe econômica do Governo Bolsonaro, em que a isenção do imposto de renda na distribuição de dividendos dos FIIs deixa de existir.

A proposta ainda precisa ser analisada, discutida e aprovada pelo Congresso Nacional, mas ela me parece ruim em vários aspectos. Aqui destaco três pontos principais:

1. O impacto na arrecadação é pequeno (R$ 1,5 bi/ano) versus o impacto negativo no crescimento da indústria de FIIs, que fomenta o setor imobiliário, um dos mais importantes para a geração de empregos e para o crescimento da economia

2. Há um claro desalinhamento entre a proposta de taxação dos FIIs e a manutenção da isenção para LCIs e CRIs, já que ambos são propulsores do setor imobiliário, os FIIs de CRI são os grandes responsáveis pelo aumento do mercado desses ativos de crédito e abrem espaço para o investimento de pequenos investidores, já que ofertas de CRIs são normalmente direcionadas para investidores institucionais/private; e

3. Os FIIs estão democratizando o investimento da pessoa física em grandes imóveis. Como exemplo, em maio deste ano já somávamos mais de 28 mil cotistas pessoas física no TRXF11, efetivos donos dos 44 imóveis do fundo, que possuíam em média 107,24 cotas, ou seja, um investimento com valor de R$ 11.301,13. Além disso, mais de 11 mil investidores do fundo possuíam no máximo 10 cotas, ou R$ 1.054,80 investidos. É esse o investidor “rico” que a proposta visa tirar grandes benefícios?

É nítido que, nos últimos anos, os fundos imobiliários se tornaram um importante veículo de investimentos e de acesso de investidores do varejo ao mercado de grandes imóveis, sendo que já somos mais de 1,3 milhão investidores na B3. A tributação dos dividendos, no caso da aprovação do projeto de lei no Congresso, nesse momento, pode trazer um arrefecimento no crescimento da indústria dos FIIs, uma importante propulsora da economia imobiliária brasileira, que gera milhares de empregos e investimentos em infraestrutura, tão carente de recursos no Brasil.

Acredito que há espaço para que a proposta de taxação não seja aprovada no Congresso Nacional, e faço coro com os investidores, outros gestores e participantes do mercado de fundos imobiliários de forma geral para que assim seja. Mas, e se a proposta for aprovada? Como o mercado e os investidores devem se comportar?

Na minha visão, e da TRX, é claro que o impacto no curto prazo é negativo, pois a mera apresentação da proposta traz uma incerteza para o investidor que antes não havia. Porém, mesmo que a proposta de lei seja aprovada da forma como foi apresentada pelo governo, no médio e longo prazo o mercado deve se estabilizar e voltar ao crescimento.

Nesse cenário, entendo que o fim da isenção fiscal não seja algo que inviabiliza o produto, já que investir em imóveis por meio de FIIs continuará contando com todos os outros benefícios em relação ao investimento direto em imóveis para pessoa física. Alguns deles são:

. Acesso ao investimento em grandes imóveis;
. Liquidez;
. Diversificação;
. Proteção contra a inflação;
. Gestão profissional e especializada,
. Custos menores, entre outros. Por fim, acredito que o momento é bom para o investidor com visão de longo prazo encontrar boas oportunidades nos exageros de curto prazo do mercado e, com parcimônia, adquirir imóveis com ótimos fundamentos e potencial de valorização.

. Por: Gabriel Barbosa, responsável pela Estruturação, Distribuição e Relação com Investidores dos Fundos da TRX.

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