Tendência no Rio, o retrofit

Falta de espaços estratégicos para a construção de empreendimentos comerciais impulsiona a indústria do retrofit, onde a iincorporadora americana Hines segue a tendência, com foco no conceito de sustentabilidade.

A falta de terrenos disponíveis em pontos estratégicos da cidade está levando as grandes incorporadoras a garimpar prédios antigos para fazer retrofit. Um exemplo é o Edifício Castelo, inaugurado no dia 1º de julho pela Hines. Resultado da união dos edifícios Castello e Nilomex, com fachadas e galerias tombadas pelo Patrimônio Histórico e Cultural, o novo prédio Castelo possui 21.459,50 m2 de área construída e 15.520 m2 de área locável e é, hoje, um dos mais modernos prédios comerciais do Centro do Rio de Janeiro. Sua modernização manteve as características arquitetônicas originais, seguindo as orientações do Departamento Geral do Patrimônio Cultural (DGPC).

Construídos em 1931, os edifícios Castello e Nilomex eram originalmente compartimentados em pequenas salas de escritório de aproximadamente 30m2, totalizando até 40 salas por pavimento. Com o retrofit os prédios foram unificados e cada pavimento passou a ter 1.750m2 de escritório e open space, que garantem flexibilidade de lay-out e qualidade na ocupação das salas. Também foram modernizados os equipamentos de ar condicionado e de combate a incêndio, além dos elevadores.

Outro exemplo de retrofit feito pela Hines, líder mundial na área imobiliária, é o bloco A do Flamengo Park Towers (Praia do Flamengo, 66). “A carência de espaço livre nessa região fez a Hines optar pela ampla reformulação do prédio, um dos mais bem situados da Praia do Flamengo, o que é importante para empresários do Rio e de outros estados pela proximidade do Aeroporto Santos Dumont – diz Ronald Ansbach, vice-presidente da Hines no Brasil.

Para fazer o projeto de modernização do prédio, que fica no mesmo terreno que abrigou a primeira sede do Clube de Regatas do Flamengo, a Hines convidou o arquiteto Aurelio Martinez Flores, conhecido no Rio de Janeiro por trabalhos realizados para o Instituto Moreira Salles e para o restaurante Gero. Foram investidos R$ 20 milhões na reforma de sete mil metros quadrados de escritórios, distribuídos por 13 andares, além do hall de entrada e das áreas comuns do prédio.

Com um design contemporâneo e funcional, o prédio já tem um novo inquilino: o empresário Eike Batista. Todo o bloco A do Flamengo Park Towers está alugado para as empresas MMX (Mineração), EBX (Investimentos), MPX (Energia) e LLX (Logística).

Conforto, segurança e modernidade no Flamengo Park Towers - Martinez fez ótimo aproveitamento da luminosidade do Flamengo Park Towers, que possui uma das vistas mais belas e famosas da cidade do Rio de Janeiro: o Pão de Açúcar. O desafio do arquiteto foi transformar o um local que utilizava materiais ultrapassados no que há de mais moderno para ambientes comerciais. “O destaque do projeto foi a escolha dos materiais, considerando que o prédio apresenta grande circulação, especialmente no hall comum aos dois blocos de escritórios. As paredes de mármore importado da Grécia e o piso em granito foram utilizados exatamente para garantir bom gosto e durabilidade”, explica Martinez.

Nas paredes, foram utilizados 640 metros quadrados de mármore branco piguês e, no piso, 540 metros quadrados de granito branco Itaúnas. Os complementos incluíram vidros, aço inox e detalhes em madeira. Os sistemas de proteção de incêndio, ar condicionado e iluminação também foram totalmente modernizados. O novo sistema de condicionamento de ar é feito com água gelada através de dois chillers (resfriadores de líquido) instalados na cobertura do prédio. Esse sistema é automatizado, possibilitando maior conforto térmico e economia de energia e de água.

Economia de energia - A empresa Johnson Controls participou do fornecimento dos equipamentos do sistema de climatização e de todo sistema de automação da central de água gelada e dos climatizadores instalados nos 13 andares do Edifício e no lobby.

Com projeto da Datum Consultoria e Projetos, o sistema de climatização do Flamengo Park Towers conta com 2 Chillers Latitude, de condensação a ar de 150 TR cada, dotados de compressores parafusos acionados por variador de frequência, um dos equipamentos mais atuais da Johnson Controls, desenvolvido para proporcionar elevada eficiência operacional, maior eficiência energética em sua classe de equipamento, a mais silenciosa operação em qualquer tipo de indústria e o menor custo operacional.

A família Latitude de resfriadores proporciona eficiência a plena carga de projeto até 10.3 EER, que excede ao estabelecido no standard ASHRAE 90.1) e sua eficiência a carga Parcial (IPLV) é tão alta como 15.2 EER, que possibilita redução média do consumo energia de 15 a 25% se comparado aos resfriadores de condensação a ar tradicionais.

“A opção pelo sistema Johnson Controls foi baseada na análise de viabilidade econômico-financeira, onde pesou a eficiência proporcionada pelos chillers Latitudes e o sistema de automação dos climatizadores e da CAG”, explica Marcelo Desousa, Gerente Regional de Vendas.

O sistema de climatização é completado por 53 Fancoils, da Linha Gemini – unidade climatizadora individual de ar fabricada pela Johnson Controls em Pinhais (PR), instalados em todos os andares e térreo, com capacidades de 5 e 7,5 TR cada, além de um equipamento com 15 TR, somando 340 TR de ar condicionado para o Edifício.

O sistema de automação é responsável pelo controle automático da Central de Água Gelada e tem importante papel no controle de pressão diferencial de água gelada que atende aos fan coils e no controle de vazão dos chillers. O sistema de automação predial é responsável, ainda, pela monitoração do controle de 53 fan coils, que são controlados por variadores de frequência, através da rede de comunicação Metasys N2, que permite a monitoração remota de temperaturas ambiente, ajuste de set points de controle e comando remoto dos fan coils, além da supervisão de importantes dados elétricos dos variadores de frequência. A interface com o usuário é feita através do sistema supervisório MSEA (Metasys System Extended Architecture), que apresenta os processos de controle da CAG, fan coils e ventiladores através de telas gráficas amigáveis e fáceis de operar.

Investimentos no Brasil - A reforma do Flamengo Park Towers é um investimento do segundo fundo de investimento imobiliário americano Hines CalPERS Brasil (HCB II), formado pela Hines e pela CalPERS, o maior fundo de pensão pública dos Estados Unidos. A CalPERS (California Public Employees´ Retirement System) possui patrimônio de aproximadamente U$ 240 bilhões, dos quais U$ 19,7 bilhões são investidos em imóveis. Mais de 1,4 milhões de funcionários públicos e seus familiares são beneficiados com aposentadoria e benefícios de saúde oferecidos pela CalPERS nos EUA.

Um dos mais modernos edifícios comerciais do centro do Rio de Janeiro, o Edifício Castelo também foi incorporado pela Hines através de investimentos da CalPERS. Em março deste ano, o edifício foi entregue à Petrobras, a nova inquilina exclusiva do prédio.

Em 2004, a Hines lançou outro empreendimento no centro do Rio de Janeiro, a Torre Almirante. Com investimentos do Fundo Emerging Markets Real Estate Fund II (EMF II), uma parceria da Hines e da Trust Company of the West (TCW), a Torre Almirante também foi totalmente alugada para a Petrobras.

Perfil da Hines - A Hines é uma das maiores organizações imobiliárias do mundo voltada para o desenvolvimento e gerenciamento de propriedades. Presente em 15 países e em 69 cidades americanas e com U$ 22,9 bilhões em ativos, a incorporadora americana possui amplo portfólio de projetos em andamento totalizando mais de mil propriedades como edifícios comerciais, áreas industriais, hotéis, além de projetos residenciais e de desenvolvimento urbano.

Há dez anos no mercado brasileiro, a Hines já desenvolveu mais de 1 milhão de metros quadrados em edifícios comerciais classe A, áreas industriais e edifícios residenciais, além de gerenciar mais de 800 mil metros quadrados em propriedades próprias e de terceiros. São Paulo (capital e interior), Rio de Janeiro e Curitiba são os principais mercados de atuação da Hines no Brasil. | www.hines.com.br