Potencial de cidades com 200 mil habitantes para shopping centers regionais, mostra a pesquisa

Baseado na análise de mais de 50 shoppings, estudo também aponta os fatores para o sucesso ou fracasso desses empreendimentos no Brasil.

Dos 367 shoppings centers de grande porte existentes no Brasil, praticamente 50% (184) estão localizados nas capitais. O restante tende a se concentrar em regiões metropolitanas, em cidades com população acima de 300 mil habitantes ou em regiões turísticas. No entanto, cidades acima de 200 mil habitantes e com potencial para atrair visitantes num raio de 80 km também têm condições de abrigar um empreendimento de porte regional, sem grande risco para o investidor. Esses municípios representam ainda uma excelente oportunidade para parcerias com o poder público local.

É o que revela um estudo feito com mais de 50 shoppings no Brasil, que analisou o ciclo de vida de cada um deles, seu impacto no entorno e todos os fatores que influenciaram no sucesso ou fracasso dos empreendimentos. A pesquisa, fruto da tese de doutorado da arquiteta e geógrafa Maria Luiza Fava Grassiotto, docente da Universidade Estadual de Londrina (PR), será apresentada no dia 4 de setembro, durante o VIII Seminário Internacional da Sociedade Latino-americana de Real Estate (LARES, na sigla em inglês), evento que ocorre de 3 a 5 de setembro, na Escola Politécnica da USP, em São Paulo.

Segundo a pesquisadora, o sucesso de um empreendimento depende muito da formatação do projeto. “Por causa de falhas no projeto, um shopping center pode demorar três décadas para se consolidar ou até falir mesmo estando localizado em uma região privilegiada em termos de população e perfil sócio-econômico”, diz. Por outro lado, um empreendimento corretamente formatado, numa cidade com 200 mil habitantes, pode dar retorno de capital em apenas sete anos e, paralelamente, induzir o desenvolvimento de uma região de interesse municipal, o que abre oportunidades para as parcerias com o poder público.

Projeto bem-sucedido – Fora os fatores já conhecidos, tais como localização, perfil sócio-econômico do consumidor, potencial de crescimento populacional, a pesquisa revela condições fundamentais para o sucesso de um empreendimento e que não são de conhecimento geral dos profissionais do setor.

Um deles diz respeito ao número mínimo lojas que um shopping, no modelo de regional, deve ter. “Abaixo de 120 lojas não é possível compor um mix equilibrado de lojas que possibilite a compra comparada por segmento do varejo”, diz a pesquisadora, lembrando que isso é fundamental para fidelizar o consumidor. O mesmo critério se aplica à praça de alimentação, que deve ter, no mínimo, 12 estabelecimentos com serviços bem diversificados.

Lojas âncoras continuam tendo áreas grandes, entre 800 e 5.000 metros quadrados, mas mesmo assim com tamanho bem menor que as antigas lojas de departamentos. Já as unidades satélites devem ter de 15 a 30 metros quadrados, no máximo. “Todas devem ter a mesma importância ao olhar do consumidor”, diz a pesquisadora. Para isso, a extensão do mall (corredor) não pode ultrapassar a 40 metros antes de cada “esquina”. Assim como sua largura, que deve ser de 9 metros para que a circulação dos consumidores e a área de descanso não fiquem prejudicadas, e ainda sobre espaço para quiosques. O estacionamento deve ser segmentado por bolsas, cada uma com capacidade para 800 veículos, no máximo. E a distância entre o carro e a entrada do shopping não pode ser maior que 150 metros. “Na minha pesquisa, constatei que shoppings fora desses padrões enfrentam dificuldades para fidelizar o consumidor”, afirma.

Lista extensa – Esses são alguns dos exemplos de uma imensa lista de itens considerados fundamentais em um projeto e que está detalhada nas 500 páginas da tese de doutorado. A tese, que em breve se tornará livro, aborda em detalhes tudo o que deve ser considerado sobre a localização, identidade do empreendimento com o perfil do consumidor, composição do varejo, lojas, praça de alimentação, estacionamento, sistema construtivo, materiais de acabamento, instalações, serviços e manutenção, iluminação, paisagismo e sinalização.

Em sua palestra, a pesquisadora pretende enfocar as oportunidades de parcerias com o poder público local na implantação de um shopping regional. “Mostrarei com exemplos de casos que um shopping pode induzir o desenvolvimento de uma região na cidade, algo que pode ser explorado em conjunto pelo poder público e pelo setor privado”, finaliza.

O VIII Seminário Internacional da Sociedade Latino-americana de Real Estate contará com apresentações de outros 39 estudos sobre o setor imobiliário. Os temas vão da sustentabilidade dos empreendimentos ao mercado de ações de empresas de Real Estate, passando por aspectos que envolvem tanto os empreendimentos de base imobiliária (edifícios de escritórios, shopping centers, hotéis, galpões industriais etc.) como o desenvolvimento habitacional e a gestão de edifícios. Mais informações e inscrições: www.lares.org.br.