São Carlos Reporta Forte tem crescimento de Receita Líquida +50%, EBITDA +54% e FFO +46% de 3T08

São Paulo, Brasil - 6 de novembro de 2008 – A São Carlos Empreendimentos e Participações S.A. (Bovespa: SCAR3) anuncia hoje seus resultados do terceiro trimestre de 2008 (3T08). As informações financeiras e operacionais a seguir, exceto onde indicado em contrário, são apresentadas em Reais (R$) de acordo com as práticas contábeis brasileiras (BR GAAP). Entretanto, no intuito de preservar a comparabilidade com as informações financeiras e operacionais do terceiro trimestre e dos nove primeiros meses de 2007 (3T07 e 9M07, respectivamente), ao longo deste release e quando necessário, a empresa informa os itens não recorrentes que impactaram os resultados destes períodos de 2007.

Os Destaques Operacionais e Financeiros do 3T08 - Valor de mercado do portfólio de imóveis cresceu 11,1% entre setembro de 2007 e setembro de 2008, conforme calculado pela consultoria CB Richard Ellis, passando de R$ 1.558,7 milhões para R$ 1.732,3 milhões. Mais informações sobre a avaliação do valor de mercado do portfólio podem ser consultadas no “Release de Avaliação do Portfólio – 2008”, disponível no nosso website.

A Taxa Média de Vacância da carteira de imóveis ao final de setembro/2008 era de 2,8%, portanto menor que a taxa média de vacância de 5,2% ao final de setembro/2007 e de 3,6% ao final de junho/2008, evidenciando a expertise da empresa na gestão do seu portfólio.

A Receita Líquida aumentou 49,5% em relação ao 3T07, alcançando o montante de R$ 37,2 milhões, e aumentou 40,1% em relação ao 9M07, alcançando o montante de R$ 99,7 milhões, principalmente em função do aluguel dos imóveis adquiridos nos últimos 12 meses e do Eldorado Business Tower.

O EBITDA1 cresceu 54,1% em relação ao 3T07, alcançando o montante de R$ 32,6 milhões ou 87,7% da Receita Líquida (vs. 85,1% no 3T07), e cresceu 40,0% em relação ao 9M07, alcançando o montante de R$ 83,8 milhões ou 84,1% da Receita Líquida (vs. 84,2% no 9M07).

O FFO – Funds from Operations2 atingiu R$ 14,9 milhões no 3T08, equivalente a uma margem de 40,0% e uma alta de 45,6% sobre o 3T07, e atingiu R$ 35,3 milhões no 9M08, equivalente a uma margem de 35,5% e uma queda de 17,1% sobre o 9M07. A queda na comparação dos nove meses se deve principalmente ao resultado financeiro menor, devido ao menor saldo médio de aplicações e maior nível de endividamento. Convêm lembrar que no negócio da empresa é natural que a despesa financeira aumente antes do incremento da geração de caixa dos projetos, havendo portanto um descasamento, principalmente durante um período de muitas aquisições.

O NOI – Net Operating Income2 cresceu 51,3% em relação ao 3T07, alcançando o montante de R$ 36,2 milhões ou 97,2% da Receita Líquida (vs. 96,1% no 3T07), e cresceu 37,6% em relação ao 9M07, alcançando o montante de R$ 93,6 milhões ou 93,9% da Receita Líquida (vs. 95,6% no 9M07).

O Lucro Líquido foi de R$ 8,8 milhões no 3T08, portanto 41,3% maior do que no 3T07 (R$ 6,2 milhões), e foi de R$ 18,6 milhões no 9M08, portanto 40,9% menor do que no 9M07 recorrente (R$ 31,5 milhões). A queda na comparação dos 9 meses se deve principalmente ao resultado financeiro menor, devido ao menor saldo médio de aplicações e maior nível de endividamento.

O Lucro Líquido por Ação (LPA) foi de R$ 0,1530/ação no 3T08, portanto 50,8% maior do que no 3T07 (R$ 0,1015/ação), e foi de R$ 0,3233/ação no 9M08, portanto 36,9% menor do que no 9M07 recorrente (R$ 0,5125/ação).

A São Carlos encerrou o 3T08 com dívida líquida de R$ 472,8 milhões, versus R$ 447,0 milhões no 2T08, o que reflete principalmente os desembolsos feitos no âmbito do programa de recompra de ações, entre outros pontos.

O único desenvolvimento de imóvel que temos hoje é a torre D do Centro Administrativo Rio Negro, e o financiamento para 83% do valor da obra já está garantido, com prazo de 15 anos e custo de TR+10,50% ao ano.

Segundo comentários da administração: “No 3T08 a São Carlos concluiu com sucesso a aquisição do edifício de escritórios classe A ‘Ciatec II’, que foi anunciada ao mercado em junho/2008. Este imóvel é localizado em Campinas/SP, tem 9.481 m2 de ABL total e foi adquirido da Nortel Networks por R$ 21,2 milhões, sendo que a São Carlos participa com 60% deste investimento. Este montante será pago em parcelas mensais ao longo de 15 anos e com juros de TR+10,20% ao ano para a Brazilian Securities, que fez a securitização deste fluxo de pagamentos.”

“As obras de construção da torre D do ‘Centro Administrativo Rio Negro’, localizado em Alphaville/SP, seguem dentro do cronograma. O projeto demandará investimento de aproximadamente R$ 36 milhões (financiamento totalmente contratado) e prevê a disponibilização de aproximadamente 10 mil m2 de ABL a partir do quarto trimestre de 2009. Até setembro/2008 nós já investimos nesta obra aproximadamente R$ 9,2 milhões, e estamos confiantes que conseguiremos bons retornos financeiros com este projeto. Atualmente este é o único projeto de desenvolvimento que temos em andamento da São Carlos, e a empresa já tem o financiamento do mesmo 100% garantido.”

“O trimestre foi bastante intenso para a área de novos negócios empresa. Nós continuamos com vários projetos em andamento no segmento de imóveis comerciais, seja de aquisições, de aproveitamento do potencial construtivo nos nossos imóveis ou a partir de algum projeto greenfield. Inclusive, neste último trimestre nós contratamos um diretor de desenvolvimento, com o mandato de buscar oportunidades de negócio para a São Carlos justamente na área de greenfields.”

“É com grande satisfação que apresentamos um crescimento muito bom da São Carlos neste trimestre, inclusive em relação ao 2T08. A receita líquida, o EBITDA e o Lucro Líquido da empresa no 3T08 subiram 9%, 18% e 158% respectivamente, quando comparados ao verificado no 2T08. As margens EBITDA, NOI e FFO subiram de 81%, 90% e 28% para 88%, 97% e 40%, respectivamente. Isto evidencia o sucesso do nosso modelo de negócios ao buscar oportunidades com boa rentabilidade e risco controlado, o que se traduz em receitas e margens de rentabilidade crescentes.”

“No 3T08 nós recebemos uma receita bruta de R$ 7,3 milhões com a locação da nossa área no ‘Eldorado Business Tower’, versus R$ 0,4 milhão no 1T08 e R$ 4,3 milhões no 2T08. Passado o período de carência negociado com alguns locatários, nós deveremos atingir 100% de receita de locação neste imóvel no mês de dezembro/2008. Numa base anualizada, o Eldorado poderá aumentar a receita bruta da empresa em mais de R$31 milhões.”

“A demanda por espaço em prédios de escritório classe A com grandes lajes permanece, apesar da forte crise de crédito que impacta negativamente os mercados financeiros nacional e internacional, enquanto que a oferta deste tipo de imóvel continua limitada em São Paulo e Rio de Janeiro. Sendo assim, a absorção líquida de imóveis comerciais classe A nestes dois mercados continua positiva e a vacância rentabilidade para a empresa e seus acionistas – não temos metas para aumentar o tamanho do portfólio ou o market share da empresa. Desde a Oferta Pública de Ações nós trabalhamos com foco total e agressividade para a aquisição de imóveis comerciais: em 2006 nós adquirimos R$ 290 milhões em novos imóveis, em 2007 adquirimos R$ 250 milhões e até setembro deste ano adquirimos R$ 77 milhões, sempre comprando de modo alavancado. No entanto, a atual crise financeira internacional tem impactado o mercado imobiliário brasileiro principamente com restrições ao crédito – que passa a ter custo maior e prazo menor. Este cenário adverso sugere mais conservadorismo e rigidez nos critérios para adquirir um imóvel, e nós continuamos atuando desta forma. Acreditamos que boas oportunidades de negócio poderão surgir, e neste sentido nós já estamos preparados para avaliar os imóveis neste novo ambiente de mercado para eventualmente adquiri-los, sem abrir mão dos nossos critérios seletivos de aquisições.”

“O conservadorismo e critério que temos adotado para adquirir imóveis comerciais e para locá-los para grandes empresas se reflete hoje em uma maior tranquilidade da São Carlos para enfrentar este momento adverso de mercado. Continuamos a atuar com uma estrutura bastante enxuta e focada, permitindo que a empresa expanda suas margens de EBITDA consistentemente, e portanto sua geração de caixa. Além disso, a empresa continua financiando entre 70-80% de cada aquisição, e busca fechar apenas as aquisições que atendam as taxas de retorno mínimas definidas pelo Conselho. Dezenas de oportunidades já foram analisadas e/ou estão em processo de análise pela nossa equipe. Continuamos muito otimistas com o potencial de crescimento pela frente, e vamos continuar fechando apenas aquelas aquisições que garantam bons retornos aos nossos acionistas.”

“A São Carlos trabalha atualmente com uma situação financeira confortável. Chegamos ao final de setembro com R$ 103 milhões em caixa e um endividamento com custo controlado e perfil de longo prazo. Não temos qualquer exposição à variação cambial nem a instrumentos derivativos.

A empresa tem gerado organicamente caixa mais do que suficiente para cobrir suas despesas operacionais e financeiras, incluindo amortização do principal, com tranquilidade – portanto não temos necessidade de financiar o capital de giro. Se eventualmente precisarmos de recursos para fazer investimentos, podemos inclusive vender imóveis que já atingiram seu máximo potencial de renda, entre outras opções de captação de recursos.”

“Ao final de setembro o valor de mercado da São Carlos (MarketCap) era de aproximadamente R$ 0,5 bilhão, portanto um montante praticamente igual ao patrimônio líquido da empresa e aproximadamente 45% do NAV – Net Asset Value. Entendemos que este preço de ação não reflete as perspectivas de crescimento da companhia, o valor dos seus ativos, nem seus sólidos fundamentos.”, conclui. | Por: PR Newswire.