O reflexo da alienação fiduciária nos empréstimos imobiliários

O inadimplemento dos empréstimos imobiliários concedidos nos anos 80 ocasionou grande instabilidade e engessamento da liberação de novos recursos para este setor. A problemática ocorreu devido ao direcionamento inadequado dos recursos, inúmeras vezes instituído pelo Estado, eis que muitos destes eram disponibilizados para aquisição de imóveis populares e por serem captados no mercado financeiro, seu custo não era suportado pela população de baixa renda. Aliado a isso, a eleição da hipoteca como garantia inviabiliza agilidade no retorno dos empréstimos.

Outro ponto crucial na instauração deste quadro caótico se deu por ocasião da instabilidade econômica, com a crescente inflação conjugada aos planos aos quais estes contratos foram submetidos, a saber: plano de comprometimento de renda ou plano de equivalência salarial, que impediam que as prestações mensais acompanhassem a inflação, gerando uma amortização negativa e por conseguinte um vultuoso saldo devedor residual.

Inconformados com os valores apresentados a título de saldo os mutuários do Sistema Financeiro da Habitação ingressaram com diversas ações judiciais para revisão dos contratos, dentre outras. Contudo não há entendimento pacificado nos Tribunais acerca do tema, sendo nestes casos interessante para todos os envolvidos a repactuação/renegociação para por fim ao impasse.

Diante desse cenário de instabilidade foi gerada a necessidade da criação de mecanismos de efetivos de recuperabilidade, que contribuíssem para a diminuição de riscos e fomento das atividades, caso contrário culminaria em uma retração econômica, pois nenhuma economia é alavancada sem crédito.

O Direito Brasileiro está em constante mudança e busca adequar-se as situações ocasionadas por uma sociedade em constante movimento, tendo criado o instituto da Alienação Fiduciária de bens imóveis, especificamente na lei n 9514/97, que estabelece de forma célere e dinâmica uma estrutura simples que disciplina novas garantias de modo a possibilitar que os negócios se desenvolvam de acordo com as regras de livre mercado.

A alienação fiduciária de bens imóveis consiste na transferência da propriedade resolúvel (temporária) do bem ao credor, permanecendo a posse com o devedor, que somente passa a ser proprietário com o pagamento das obrigações assumidas no contrato. Diferentemente dos contratos com garantia hipotecária em que o devedor é proprietário e o credor tem como garantia o próprio bem.

Em sendo aquela a garantia de efetividade na recuperação dos valores disponibilizados no mercado no caso de inadimplemento, certamente cairá em desuso a utilização da garantia hipotecária nos contratos imobiliários, face à morosidade e burocracia no procedimento de reposição do capital investido.

Conclui-se portanto que nos moldes dos contratos de financiamento com alienação fiduciária há uma ampliação da garantia, fato que, inclusive, barateia o financiamento. O instituto da Alienação Fiduciária, a conjuntura econômica e a modificação das regras criadas pelo governo para financiamentos desta natureza corroboraram para significativa redução de processos judiciais, o que por si só representa um avanço.

A celeridade, agilidade e desburocratização implementada pela lei 9514/97 são essenciais para um mercado mais dinâmico que não exaure os problemas do setor mais os reduzem significativamente.

. Por: Rogério William Barboza de Oliveira, advogado sócio e, Carolina Mattar, advogada responsável pelo Núcleo de Crédito Imobiliário, do C. Martins & Advogados Associados. | Perfil: C.Martins & Advogados Associados - Entre as maiores bancas jurídicas do Rio de Janeiro e líder no direito bancário, o C.Martins & Advogados Associados conta com expertise nas áreas bancária e empresarial e equipe especializada para cada nicho do direito - Cível, Comercial, Juizados Especiais, Tributário, Contábil, Fusões, Aquisições e Incorporações de empresas, Recuperação de Crédito Administrativo e Judicial, Previdenciário, Trabalhista, Due Dilligence e Mercado de Capitais. Com uma iniciativa inédita no país, criou um Núcleo de Acordos, especialmente para as áreas de Juizado e Contencioso de Ações Cíveis. Atualmente, o escritório possui 35 mil ações em média e tem em sua carteira de clientes instituições financeiras como os mais importantes bancos brasileiros e internacionais. Na área empresarial, atua em diversos ramos como petroquímico, informática, telecomunicações e serviços, além de cuidar da parte jurídica de alguns serviços conduzidos pelo próprio Estado. Com presença não apenas no Brasil, o escritório ainda mantém parceria e correspondência em Portugal (Lisboa e Porto), atuando em toda a Comunidade Européia. | www.cmartins.com.br.

Enviar Imprimir