Cobrança de juros compensatórios antes da entrega do imóvel é abusiva

É possível ajuizar ação de repetição de indébito para pleitear a devolução em dobro dos valores pagos indevidamente, além dos juros moratórios e atualização monetária .

São Paulo – Apesar da crise mundial, o setor da construção civil se mantém otimista e aposta nos lançamentos. Mas quem deseja realizar o sonho da casa própria, especialmente nos casos de unidades imobiliárias ainda na planta, deve atentar para uma prática abusiva, que tem se tornado cada vez mais freqüente: a inclusão de cláusulas que estipulam cobrança de juros compensatórios. O alerta é do advogado Renato Ayres Martins de Oliveira, especialista na área tributária e sócio do escritório C. Martins & Advogados Associados.

A cobrança de juros durante a fase de construção do imóvel, além de afrontar as garantias asseguradas aos consumidores no ordenamento jurídico, configura-se como arbitrária por exigir valores que já foram devidamente pagos aos empreendedores. Segundo o advogado, os juros são cobrados exatamente daqueles que adiantam os recursos para a obra, em completa inversão à lógica que autoriza a cobrança do encargo.

“São os adquirentes que antecipam os valores necessários à execução da obra, o que torna absurda, antes da entrega das chaves, a incidência de juros sobre gastos suportados exclusivamente por esses consumidores, como se, contrariando o que de fato ocorreu, algum valor tivesse sido emprestado pelos empreendedores a esses adquirentes”, explica o advogado.

Nos tribunais, Oliveira já conquistou decisão favorável em 1ª instância e no Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJRJ). Em ação proposta por seu cliente em face de Brascan Imobiliária Incorporações S.A, os autores alegaram que assinaram contrato de promessa de compra e venda com a incorporadora, objetivando adquirir unidades residenciais. Ocorre que desde a assinatura dos contratos, as parcelas vêm sofrendo reajustes, ainda durante o período da construção, decorrente da cobrança de juros antes da entrega das chaves.

Dessa forma, a 4ª Câmara Cível do TJRJ julgou procedente a apelação cível nº 11851/07, declarando nulas as cláusulas referentes à cobrança de juros antes do habite-se, condenando a Brascan a devolver os valores decorrentes da cobrança de juros, devidamente corrigidos. De acordo com o advogado, hoje se aguarda confirmação do Superior Tribunal de Justiça, já que o recurso da incorporadora ainda não tem data para ser julgado.

Para o advogado, a incidência dos juros compensatórios somente é tolerada após a expedição do habite-se pelos órgãos competentes, pois a partir deste momento os empreendedores ficam verdadeiramente desapossados do bem, justificando-se a compensação financeira à conta da cobrança dos juros.

A invalidade de tal cobrança também é reconhecida pelo item 14, da Portaria 03, da Secretaria de Direito Econômico do Ministério da Justiça, que considera abusiva a cláusula que “estabeleça no contrato de compra e venda de imóvel, a incidência de juros antes da entrega das chaves”. A cobrança de juros compensatórios só se torna legítima nos casos de efetiva disponibilização de capital para um terceiro, o que não ocorre nos contratos que têm por objeto a aquisição de imóveis na planta.

“A estipulação para que, além do lucro embutido no preço, os adquirentes paguem juros durante a fase de construção sobre as parcelas do preço pactuado enseja cumulação indevida, elevando de maneira injusta e irreal as prestações e o saldo devedor antes da entrega do imóvel, com notório enriquecimento sem causa, ilícito e ilegítimo dos empreendedores”, ressalta o especialista. Além disso, a cobrança indevida gera danos ao patrimônio dos adquirentes, violando os princípios da probidade e da boa-fé, essenciais na execução de qualquer espécie de contrato.