A Necessidade de Se Planejar a Terceirização Imobiliária

A evolução do mercado imobiliário brasileiro corporativo impressiona. A quantidade de empresas que iniciaram estudos nos últimos anos sobre a terceirização imobiliária, seja por meio da venda de ativos existentes ou da não imobilização de capital em novos ativos, é surpreendente.

Enquanto no período de exuberância da economia brasileira, notadamente entre 2006 e o primeiro semestre de 2008, a palavra de ordem era expansão, buscada principalmente por meio de transações built to suit, o mote dos últimos seis meses tem sido a paralisação desses planos e a procura por capital. Neste ambiente de crédito escasso, as operações de sale leaseback passaram a figurar com freqüência significativa no dicionário dos executivos.

A terceirização imobiliária, seja através de uma transação built to suit ou sale leaseback, deve ser encarada como uma questão estratégica da empresa. Quando corretamente estruturadas, estas iniciativas são muito bem-vindas. Além de demonstrar a preocupação da empresa em investir capital somente em seu core business, podem gerar benefícios extras, tais como (i) a liberação de caixa para capital de giro, planos de expansão ou aquisições; (ii) aumento da capacidade de auto financiamento de operações locais de empresas multinacionais e conseqüente redução da exposição ao risco país; (iii) redução do endividamento; (iv) incremento da rentabilidade e de índices de lucratividade (ROIC, ROE); e (v) possibilidade de planejamentos tributários mais eficientes.

Apesar da atratividade latente das transações de terceirização imobiliária, um ponto merece atenção: o grau de envolvimento das empresas em cada tipo de projeto. Enquanto transações built to suit são minuciosamente estudadas e respaldadas por planos estratégicos, análises de valor de locação, localização de fornecedores, mercados consumidores, incentivos locais, entre outros, as operações de sale leaseback costumam ser analisadas de forma simplista, sendo consideradas apenas como fonte de recursos. O processo é geralmente feito de afogadilho, como alternativa a outros processos de obtenção de recursos, e sem que seus reflexos sejam amplamente examinados.

É inegável o fato de uma transação built to suit apresentar muito mais variáveis do que uma transação de sale leaseback. Contudo, a estruturação desta última também deve ser precedida de uma análise criteriosa. A importância do ativo imobiliário para a empresa vendedora, sua capacidade de pagamento dos aluguéis, o oferecimento de garantias adequadas, os impactos no balanço da futura locatária e os custos inerentes à transação são alguns dos aspectos relevantes a serem considerados.

Assim como uma empresa de varejo deve proteger seu ponto comercial desenvolvido ao longo dos anos, por meio de estruturas de renovação de contrato de locação ou opções de compra do imóvel, uma empresa com um ativo depreciado em seus livros deve planejar uma transação que englobe uma estrutura tributária eficiente.

A estrutura do imóvel e a sua utilização também são pontos relevantes de uma transação imobiliária. Ativos com grandes especificidades ou em localizações singulares trazem consigo um maior risco de vacância ao final da transação. Com mesmo efeito, uma empresa que pretenda sair do imóvel no curto prazo ou que o utilize apenas parcialmente são aspectos que aumentam a possibilidade de vacância no período de análise. Este risco majorado para o investidor é refletido no custo final da transação e pode, inclusive, inviabilizá-la.

Assim, a ênfase que se pretende dar aqui é que as duas formas de terceirização imobiliária citadas são operações estruturadas e feitas sob medida. Em outras palavras, não são estruturas “de prateleira” e necessitam de grande envolvimento das partes, tanto do proprietário como do locatário. Os parâmetros de análise são muitos e funcionam como vasos comunicantes. Por exemplo, um imóvel mais específico demandará um prazo maior de locação e provavelmente necessitará de garantias mais fortes sobre o fluxo de aluguéis.

Com efeito, as companhias que tomam o devido cuidado para desenvolver seu projeto de terceirização imobiliária de forma eficiente, considerando todas as premissas envolvidas (imobiliárias, financeiras e legais), pesando os prós e contras de acordo com suas necessidades, poderão obter vantagens significativas e usufruir ao máximo dos diversos benefícios deste tipo de projeto, dando um passo à frente de suas concorrentes.

. Por: Fauze Antun, sócio da área de Real Estate do Pátria Investimentos.